路線価 (2023) 三重県四日市市安島2-32-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市安島２丁目３２番２
価格時点	2023 年
駅名	近鉄四日市駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 25万1,256 円
1平米当たり	1平米 7万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	5,900万 円 (610 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万9,690 円 1平米 9万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5,900万 円 (610 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万21 円／坪 1平米 9万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は四日市市及び周辺市町の市街地における商業地域である。需要者の中心は当該圏域を基盤とする法人や個人事業者である。店舗や事務所等が建ち並ぶ商業地域で、近鉄四日市駅等への接近性や繁華性を有しており、新型コロナの影響により縮小した土地需要は、マンション用地を中心として強まる動きがみられる。なお、画地規模や用途は多様で、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 　同一需給圏は四日市市内の繁華性の高い商業地域。需要者の中心は県内外の事業者等である。店舗や事務所等が建ち並ぶ商業地域で、近鉄四日市駅等への接近性や繁華性を有し、周辺ではマンション用地として高値の取引もみられるなど、需要は堅調である。景気は持ち直しの動きがみられ、地価は上昇傾向で推移している。取引総額は画地規模等により相当異なるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺では貸店舗等も多いが、元本価格に見合う賃料収入を得られないことから、収益価格は取引水準に比し低位に求められた。賃貸経営を前提とした土地取引はあまり見られず、地価の形成は自己使用を前提としたものとなっている。したがって、市場の取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ている。 (2) 　中心市街地の商業地域であるが、賃貸経営等を目的とする取引は少なく、自用目的の取引が中心である。店舗等の賃貸需要の回復がやや遅く、賃料水準が低いため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は規範性の高い取引事例を中心に試算し、市場の実態を反映した価格が求められたと判断される。以上より、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	近鉄四日市駅北西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	184.5 坪 (610 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所が混在する文化会館周辺の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市安島２丁目３２番２
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	36 m
面積	610 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)文化会館を中心として、店舗や事務所等が見られる地域であるが、マンションなどの土地利用が増えている。マンション用地に対する需要は強く、今後も同様の傾向が続くものと予測する。 (2)中心市街地の商業地域で、今後も現状の繁華性を維持するものと予測する。マンション用地の需要も旺盛な地域で、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万9,690 円 1平米 9万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万21 円 1平米 9万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万9,690円 1平米 9万6,700円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 31万5,723円 1平米 9万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万21円 1平米 9万6,800円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 31万5,723円 1平米 9万5,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)四日市市の人口は約３０万人で微減推移。新型コロナの影響から、飲食サービス業等での客足の回復はもう少し先になるとみられる。 (2)人口は直近１年はほぼ横這い。景気は持ち直しの動きがみられる。市内の商業地の地価は、中心部の繁華性の高い地域を中心に横這いから上昇傾向。
地域要因
(1)市中心部の商業地域として安定した土地利用がなされている。マンション用地需要を中心に、土地需要は強まる動向にある。 (2)中心市街地の繁華性のある商業地域で、地域要因に大きな変動はない。マンション用地の需要も旺盛な地域で、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	104 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市安島２丁目３２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,241 円／平米 30万1,643 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,670 円／平米 29万3,143 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,859 円／平米 31万6,910 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,900 円／平米 31万7,045 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第一種特別工業
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	104 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市安島２丁目３２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,827 円／平米 45万2,350 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,224 円／平米 43万3,827 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,419 円／平米 32万2,067 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,400 円／平米 32万2,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	70 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	104 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市安島２丁目３２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,449 円／平米 43万4,570 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,501 円／平米 43万8,048 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,076 円／平米 32万4,239 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,100 円／平米 32万4,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	104 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市安島２丁目３２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,696 円／平米 44万1,999 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,349 円／平米 45万770 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,908 円／平米 32万378 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,900 円／平米 32万351 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	492 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	106 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県四日市市安島２丁目３２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,380 円／平米 21万9,452 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,769 円／平米 21万4,126 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,249 円／平米 31万4,893 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,200 円／平米 31万4,731 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情