路線価 (2023) 三重県四日市市城東町817-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市城東町８１７番２外
価格時点	2023 年
駅名	近鉄四日市駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 25万1,256 円
1平米当たり	1平米 7万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	8,980万 円 (899 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万269 円 1平米 9万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	8,950万 円 (899 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万8,947 円／坪 1平米 9万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、四日市市中心部のほか周辺の飲食・小売店舗が建ち並ぶ商業地域で、特に幹線沿線やその背後地との価格牽連性が認められる。需要者の中心は四日市市内の個人事業主及び法人事業者を中心に県内外で広域的に事業展開を行っている事業者である。新型コロナの影響から回復傾向にあり、土地需要も堅調に推移している。中心価格帯は画地面積等に応じて開差が生じるため、一概には見出せない。 (2) 同一需給圏は、四日市市及び周辺市町の商業地域で、特に路線商業地域とは強い代替性が認められる。需要者は圏域内の中小事業者、ロードサイド主体で事業展開する法人が中心である。近年、市中心部に近い路線商業地では、店舗の入れ替えや新規立地も見られ成熟度を増している。新型コロナの影響下でも繁華性は維持されており、需要は底堅い。取引価格は画地規模等も様々で、業態・属性によってまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見い出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市中心部の店舗が建ち並ぶ商業地域で、近隣地域内は収益物件も見られるが、自用の店舗等が中心であり、貸店舗経営を前提とする土地取引は少ない。土地価格を反映した賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。賃貸による収益性よりも事業の採算性を重視する商業地域であるので、市場の特性を反映した比準価格を標準とし収益価格を参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 中規模店舗等が建ち並ぶ路線商業地にあるが、自用の店舗等が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格は低位に試算された。自己使用目的の取引が大半であり、市場参加者は投資採算性よりも周辺の取引価格を指標に価格水準を決定していると判断されるので、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	近鉄四日市駅西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	271.9 坪 (899 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市城東町８１７番２外
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	37 m
奥行き	24 m
面積	895 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)準幹線市道沿いの小売・飲食店舗が建ち並ぶ商業地として熟成しており今後も現状を維持すると予測する。新型コロナの影響は薄らいでおり、需要が徐々に回復し地価も上昇傾向で推移していくものと予測される。 (2)市中心部に近い車両交通量の多い路線商業地域で繁華性は高い。新型コロナの影響で一時需要の停滞が見られたが繁華性は維持されており、近時の行動制限緩和と相俟って、地価も当面上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万269 円 1平米 9万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万8,947 円 1平米 9万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万269円 1平米 9万9,900円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 32万7,625円 1平米 9万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万8,947円 1平米 9万9,500円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 32万7,625円 1平米 9万9,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の世帯数は微増し、人口は微減傾向。景気は回復傾向にあるが、物価上昇の影響や海外情勢等、今後の動向に注視する必要がある。 (2)景気の持ち直しや行動制限緩和の動きにより商業地の繁華性は回復傾向にある。需給は中心商業地及びその周辺部を基点に広範に戻りつつある。
地域要因
(1)飲食店、小売店舗が集積しており交通量も多く市中心部への接近性の優れる路線商業地で、地域要因に変化はない。 (2)市中心部に近い路線商業地域であり、新型コロナの影響で一時需要は停滞したが、繁華性は維持されるなど需要は回復傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	104 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市城東町８１７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,622 円／平米 35万5,798 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,801 円／平米 36万3,002 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,997 円／平米 32万672 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市城東町８１７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,187 円／平米 24万8,568 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,187 円／平米 24万8,568 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,641 円／平米 31万9,495 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	104 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市城東町８１７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,827 円／平米 45万2,350 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,224 円／平米 43万3,827 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,436 円／平米 31万5,511 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	70 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市城東町８１７番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万4,908 円／平米 18万1,526 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,856 円／平米 21万4,414 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,376 円／平米 31万5,313 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	104 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市城東町８１７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,241 円／平米 30万1,643 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,670 円／平米 29万3,143 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,030 円／平米 31万863 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,700 円／平米 32万6,302 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第一種特別工業
特別な事情