路線価 (2023) 三重県伊勢市二見町今一色字北浜874-375外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 伊勢市三重県伊勢市二見町今一色字北浜８７４番３７５外
価格時点	2023 年
駅名	二見浦駅 から 3400m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	221万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,688 円 1平米 1万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	221万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,688 円／坪 1平米 1万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は伊勢市及び隣接市町の住宅地域で、特に海岸に近い既成住宅地域と類似性が高い。需要者は周辺居住者や地縁性等を有する個人が殆どで、他地域からの転入は少ない。付近に大規模な津波避難施設が建設されたが、需給動向に特に影響はみられない。売物件は多いが需要は少なく、取引自体も少ないため市場での中心価格帯の把握は困難であるが２００㎡程度の土地で総額２００～２５０万円程度とみられる。 (2) 同一需給圏は伊勢市及びその周辺市町の住宅地域で、なかでも海岸部の同種住宅地域である。主たる需要者は当該圏域で地縁性を有する居住者である。海岸部の既成住宅地域として特段の変動要因はないが、人口減少・高齢化等による不動産市況の低迷は続いており、当該地域の需要は持続的に弱含み。中心価格帯は、土地は２００㎡程度で総額２００万～２６０万円程度と思われる。但し、取引が僅少で把握困難な側面は否めず、また割安な取引も散見される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　海岸に近い既成住宅地域に存し、自用目的の取引が中心である。比準価格は、伊勢市内の住宅地域に存する規範性の高い取引事例を適正に比準し、市場特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益還元法は、近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できないため、適用していない。以上より、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、集落的要素もある住宅地域で、自己使用目的の取引が主体のため、賃貸市場及び賃料水準が未成熟な点から、収益価格は試算しない。一方、比準価格は伊勢市海岸部に所在する信頼性のある複数の取引事例から試算しており、現実の市場動向を十分反映した実証的な価格が求められた。以上より、比準価格を採用するものとし、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	二見浦駅北西方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	58.7 坪 (194 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ海岸部の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊勢市三重県伊勢市二見町今一色字北浜８７４番３７５外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	11 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	特定用途制限地域
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、海岸に近い既成住宅地域で、土地利用に大きな変化はなく、現状程度で推移するものと予測する。不動産需要は乏しい地域であるため、地価水準は依然下落傾向にあると予測する。 (2)海岸部の既成住宅地域として特段の変動要因はない。海岸部の不動産需要の低迷は続いており、地域の人口減少・高齢化により、下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万7,688 円 1平米 1万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万7,688 円 1平米 1万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万7,688円 1平米 1万1,400円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 3万8,350円 1平米 1万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万7,688円 1平米 1万1,400円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 3万8,350円 1平米 1万1,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)伊勢市の人口は微減、世帯数は微増傾向。生産活動・雇用・景気は持ち直しの動き。住宅投資は上向いている。 (2)伊勢市は人口減少かつ高齢化率増加の傾向。不動産市況は内宮外宮周辺は底堅い。住宅需要は利便性・立地により二極化。
地域要因
(1)近隣地域は海岸に近い既成住宅地域で、付近に大規模な津波避難施設が建設されたが、需給動向に殆ど影響はなく、地価水準も下落傾向が続いている。 (2)海岸部の集落的要素も有する既成住宅地域であり、土地利用に特段の変動はない。市況は、低迷が継続。
個別的要因	(1)標準的であり、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	104 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県伊勢市二見町今一色字北浜８７４番３７５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,400 円／平米 4万994 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,189 円／平米 4万297 円／坪
標準価格 平米 坪	1万562 円／平米 3万4,918 円／坪
査定価格 平米 坪	1万600 円／平米 3万5,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０１ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県伊勢市二見町今一色字北浜８７４番３７５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,974 円／平米 5万2,810 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,670 円／平米 5万1,805 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,290 円／平米 4万631 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県伊勢市二見町今一色字北浜８７４番３７５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,793 円／平米 4万5,600 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,333 円／平米 4万4,079 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,357 円／平米 3万7,546 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	104 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県伊勢市二見町今一色字北浜８７４番３７５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,268 円／平米 4万3,864 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,292 円／平米 6万473 円／坪
標準価格 平米 坪	1万423 円／平米 3万4,458 円／坪
査定価格 平米 坪	1万400 円／平米 3万4,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情