路線価 (2023) 三重県伊勢市本町426-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 伊勢市三重県伊勢市本町４２６番２
価格時点	2023 年
駅名	伊勢市駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,560万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万9,452 円 1平米 14万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,560万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万9,452 円／坪 1平米 14万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 外宮門前に位置する高い集客力をもつ観光商業地域であるが、地縁性も強いため、同一需給圏は伊勢市及び周辺の類似の地域が存する一円で、需要者の中心は上記圏域の事業者と考えられる。新型コロナ禍で入込客数は急減したため需要は様子見的な状況となっているが、需要水準は高いレベルで維持されている。そのため、地価は横ばいの状況が続いている。土地の中心価格帯は規模等によってまちまち。 (2) 同一需給圏の範囲は、伊勢市内を中心に県内の繁華性が優る商業地域。需要者の中心は地元資本の個人事業者や法人であるが大手企業も一部に見られる。当圏域における商業地需要は相対的に底堅い動きを示しており、特に伊勢神宮関連の商業地域では、観光客がコロナ禍前に近い水準まで回復し、潜在的な土地需要が見込まれる。取引の中心価格帯は、当該市場で取引される土地の規模や単価はまちまちであり、見出し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は土産店、飲食店、事務所等が混在する商業地域であるが、もっぱら比準価格の観点から価格が形成されていて、収益価格と地価水準との相関関係は希薄である。そのため比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめることとし、代表標準地との検討もふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は繁華性のある外宮参道沿いの商業地域であるが、当該地域周辺では自用の小売店舗等が多く、賃貸市場が不完全であるため、元本価値に見合う家賃を収受できず、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、類似性の高い事例を慎重に比準しており、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。したがって、収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊勢市駅南西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	33.3 坪 (110 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	土産店、飲食店、事務所等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊勢市三重県伊勢市本町４２６番２
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	9 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)外宮前に位置し高い繁華性から土地需要は多い。そのため地価は上昇基調で推移してきたが、新型コロナ禍でこの傾向は一時的にストップしている。 (2)伊勢神宮外宮の参拝者数はコロナ禍前に近い水準まで回復しており、繁華な商業地域であり、中長期的には発展傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 46万9,452 円 1平米 14万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 46万9,452 円 1平米 14万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍でそれまでの全国的な地価回復基調がストップしたが、最近は復調がうかがえる。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、外食、観光関連産業等は回復傾向の勢いが増している。一部の地域の不動産市況は底堅い。
地域要因
(1)新型コロナ禍で入込客数は急減したため需要は様子見的な状況となっているが、需要水準は高いレベルで維持されている。 (2)近隣地域の客足や商況も回復傾向にあり、将来性を見込んだ土地需要は概ね底堅く推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	110 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県伊勢市本町４２６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,624 円／平米 29万6,297 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,355 円／平米 29万5,408 円／坪
標準価格 平米 坪	13万9,836 円／平米 46万2,298 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	372 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県伊勢市本町４２６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,933 円／平米 35万214 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,297 円／平米 36万7,948 円／坪
標準価格 平米 坪	14万2,872 円／平米 47万2,335 円／坪
査定価格 平米 坪	14万3,000 円／平米 47万2,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	110 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県伊勢市本町４２６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万379 円／平米 29万8,793 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,755 円／平米 31万3,260 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,637 円／平米 46万8,252 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	0.9 m
側道方位2	北東
側道幅員2	0.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１１０ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県伊勢市本町４２６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,857 円／平米 33万6,739 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,531 円／平米 37万8,639 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,571 円／平米 46万8,034 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情