路線価 (2023) 三重県伊勢市宇治今在家町字中賀集楽47-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 伊勢市三重県伊勢市宇治今在家町字中賀集楽４７番１外
価格時点	2023 年
駅名	五十鈴川駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 79万3,440 円
1平米当たり	1平米 24万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	6,500万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 100万8,330 円 1平米 30万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6,500万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 100万8,330 円／坪 1平米 30万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 内宮門前に位置し全国的な集客力をもつ繁華性の高い観光商業地域であるが、地縁性も強いため、同一需給圏は伊勢市及び周辺の類似の地域が存する一円で、需要者の中心は上記圏域の事業者と考えられる。新型コロナ禍で入込客数は急減し需要は様子見的な状況となっていたが、近時は様子見は一段落しアフターコロナを見据え需要は高まってきている。土地の中心価格帯は規模等によってまちまち。 (2) 同一需給圏は、伊勢市を中心に県内の繁華性のある商業地域。需要者の中心は地元資本の個人事業者や法人であるが、県外からの参入も見られる。全国的な知名度を持ち高い集客力と繁華性を誇る伊勢神宮内宮門前のおはらい町の来客数は、コロナ禍前に近い水準まで回復し、また回復の勢いも強い状況であり、将来性を見込んだ土地需要は活発になりつつある。土地の供給件数が少なく、取引規模についても個別性が強く中心価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は土産店、飲食店等が建ち並ぶ古くからの商業地域であるが、もっぱら比準価格の観点から価格が形成されていて、収益価格と地価水準との相関関係は希薄である。そのため比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめることとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は全国的な知名度を持ち高い集客力を誇る内宮の門前町であるが、自用の不動産における経営もまだ多く、取引も自用目的の取引が依然見られる。このため、賃貸用建物の建築想定に基づく収益価格は相対的な信頼性に欠けることもあり説得力が劣る。一方、比準価格は、類似性の高い事例を慎重に比準しており、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。以上より、現実の市場動向を反映する比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	五十鈴川駅南方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	64.4 坪 (213 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	土産店、飲食店等が建ち並ぶ古くからの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊勢市三重県伊勢市宇治今在家町字中賀集楽４７番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	７．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新型コロナ禍で入込客数は急減し需要は様子見的な状況となっていたが、近時は様子見は一段落しアフターコロナを見据え需要は高まってきている。 (2)高い繁華性を維持する内宮門前のおはらい町は来客数がコロナ禍前に近い水準まで回復し、ウィズコロナの下での動きが活発になっており、供給物件が限定的なこともあって、今後も地価は堅調に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 100万8,330 円 1平米 30万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 100万8,330 円 1平米 30万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 100万8,330円 1平米 30万5,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 99万1,800円 1平米 30万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 100万8,330円 1平米 30万5,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 99万1,800円 1平米 30万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍でそれまでの全国的な地価回復基調がストップしたが、最近は復調がうかがえる。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、外食、観光関連産業等は回復傾向の勢いが増している。一部の地域の不動産市況は底堅い。
地域要因
(1)新型コロナ禍で入込客数は急減し需要は様子見的な状況となっていたが、近時は様子見は一段落しアフターコロナを見据え需要は高まってきている。 (2)内宮参拝者数はコロナ禍前の状況に戻りつつあり、おはらい町の客足や商況も回復傾向で、将来性を見込んだ土地需要は底堅く推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	110 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県伊勢市宇治今在家町字中賀集楽４７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,624 円／平米 29万6,297 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,355 円／平米 29万5,408 円／坪
標準価格 平米 坪	31万260 円／平米 102万5,720 円／坪
査定価格 平米 坪	31万 円／平米 102万4,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	372 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県伊勢市宇治今在家町字中賀集楽４７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,933 円／平米 35万214 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,297 円／平米 36万7,948 円／坪
標準価格 平米 坪	30万3,262 円／平米 100万2,584 円／坪
査定価格 平米 坪	30万3,000 円／平米 100万1,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	110 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県伊勢市宇治今在家町字中賀集楽４７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万379 円／平米 29万8,793 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,755 円／平米 31万3,260 円／坪
標準価格 平米 坪	30万3,702 円／平米 100万4,039 円／坪
査定価格 平米 坪	30万4,000 円／平米 100万5,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	0.9 m
側道方位2	北東
側道幅員2	0.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１１０ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県伊勢市宇治今在家町字中賀集楽４７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,857 円／平米 33万6,739 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,531 円／平米 37万8,639 円／坪
標準価格 平米 坪	30万2,193 円／平米 99万9,050 円／坪
査定価格 平米 坪	30万2,000 円／平米 99万8,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情