路線価 (2023) 三重県松阪市大口町字新地1728-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 松阪市三重県松阪市大口町字新地１７２８番２１
価格時点	2023 年
駅名	松阪駅 から 3500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,400万 円 (1644 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,268 円 1平米 1万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,400万 円 (1644 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,268 円／坪 1平米 1万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三重県中南勢地域、伊勢志摩地域、東紀州地域の工業地域に存する圏域である。需要者の中心は中南勢地域の中小企業のほか県内外に全国展開する大規模企業も含まれる。全国的に工場取得の動きが活発であり、中勢地域における物流関連以外の臨海部の工場地需要も回復傾向にある。取引自体少なく、取引される規模、用途等によって取引価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は三重県中南勢地区の臨海部を中心とする県全域の工業地域。需要者は県内の中小企業が主であるが、全国的大企業も一部に見られる。直近における社会経済情勢は混沌としているが、企業の設備投資は概ね堅調に推移しており、工場適地の供給が全般的に不足気味となっているため、津波等の懸念がある臨海工業地域の土地需要も概ね底堅く推移している。なお、取引される土地の規模や単価はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は松阪市における臨海部の工業団地である。当該地域及び周辺地域を含めて、賃貸市場が未成熟で賃貸工場等の収益物件が全く見られないのが現状であり、賃貸市場が成立しておらず、収益価格は試算しなかった。比準価格は、広域的な類似地域に存する取引事例を基に査定しており、市場の実態を反映した適切な価格が求められた。したがって、市場性を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域周辺において、工場等の賃貸市場は未成熟であり、賃貸用工場等の建築を想定することは非現実的であるため、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、類似不動産の現実の取引事例に基づき試算しているため、対象標準地に係る市場の実態を反映しており説得力は強いと判断する。したがって、説得力に富む比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松阪駅北東方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	497.3 坪 (1644 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大中規模の工場が建ち並ぶ松阪港に近い工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松阪市三重県松阪市大口町字新地１７２８番２１
標準地の範囲
東	150 m
西	200 m
南	200 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	工場兼倉庫地
画地の形状等
間口	23.5 m
奥行き	70 m
面積	1645 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)松阪港の後背地に形成された熟成した工業地域である。地域内に格別の変動要因はないので、今後も現状を維持するものと予測する。 (2)自然災害懸念のある臨海工業地域ではあるが、近年における工業地需要の高まりを受け、当面は現状維持で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場兼倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万8,268 円 1平米 1万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万8,268 円 1平米 1万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万8,268円 1平米 1万4,600円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万8,268円 1平米 1万4,600円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内工場立地に改善傾向が見受けられ、内陸工業団地のみならず臨海部の工業地の土地需要も底堅く推移している。 (2)急激な為替変動や原材料等の価格高騰による下振れリスクは顕在化しているものの、工業地需要は全般的に緩やかな回復基調にある。
地域要因
(1)地域内に格別の変動要因はない。 (2)近隣地域に特別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０１ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市大口町字新地１７２８番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,364 円／平米 3万7,569 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,262 円／平米 3万7,232 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,852 円／平米 4万5,795 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	107 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市大口町字新地１７２８番２１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,738 円／平米 4万2,112 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,716 円／平米 4万8,651 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１１０ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県松阪市大口町字新地１７２８番２１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,797 円／平米 3万9,001 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,726 円／平米 3万8,766 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,111 円／平米 4万9,957 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０２ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市大口町字新地１７２８番２１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,342 円／平米 5万7,333 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,255 円／平米 6万351 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,099 円／平米 4万9,917 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０１ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	多気郡多気町
地域	三重県松阪市大口町字新地１７２８番２１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,695 円／平米 4万1,970 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,673 円／平米 5万1,815 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,069 円／平米 4万6,512 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,100 円／平米 4万6,615 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情