路線価 (2023) 三重県桑名市大字東金井字古屋敷245-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 桑名市三重県桑名市大字東金井字古屋敷２４５番１外
価格時点	2023 年
駅名	伊勢朝日駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,360万 円 (686 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,459 円 1平米 1万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,360万 円 (686 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,459 円／坪 1平米 1万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、桑名市郊外および周辺市町の既成集落地域である。需要者は同一需給圏あるいは隣接の農家住宅地域に居住する等、地域的な地縁性を有する個人が中心で、他地域からの転入者は極めて少ない。特段の発展的要因に乏しく、取引形態も隣地売買等が多く積極的な経済活動に伴う取引は少ないため、需要は弱い。画地規模や取引の事情から、取引価格はさまざまであり、需要の中心となる価格帯は、見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は桑名市、そして隣接するいなべ市、員弁郡東員町及び三重郡朝日町方面を加えた類似の住宅地域を内包する圏域。需要者は地縁や血縁が不動産の選好性を左右することが多い地域性を反映して、実需は地元に限定される傾向がある。類似の取引自体が少ないこと、画地規模もばらつきがあること、親族間売買等特殊な事情を抱える場合があること等から、需要の中心となる価格帯については一概に把握が難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内の農家住宅主体の既成住宅地域であり、賃貸市場は皆無に等しいことから、収益価格は試算しなかった。自己使用目的での取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市街化調整区域内の取引事例による、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域の農家集落という土地柄を反映して、適用し得た鑑定評価手法は取引事例比較法のみとなった。この場合、類似性を有する取引事例の収集数に限りがあるため、当手法における事例の選択範囲は広範に及ぶものの、事例ごとの検討及び価格決定の判断を慎重に行った結果、妥当性のある価格が得られたものと思料する。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊勢朝日駅北方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	207.5 坪 (686 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅を中心とする既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桑名市三重県桑名市大字東金井字古屋敷２４５番１外
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	23.5 m
奥行き	29 m
面積	680 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家集落地域として、発展的要因は見受けられず、当面は現状の住環境を維持すると予測される。需要は弱く、地価の下落傾向は依然として続くと予測する。 (2)周辺には農地が広がり、既成市街地方面とは川を隔てた既存集落内にあって、現状推移と見込まれる。地価動向はもう暫くは下落基調が続く可能性があるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万5,459 円 1平米 1万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万5,459 円 1平米 1万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万5,459円 1平米 1万9,800円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万5,459円 1平米 1万9,800円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)桑名市の人口は概ね微減傾向。新規の住宅供給継続。景気は持ち直しの動き。雇用や所得は堅調で、個人消費も一部で持ち直し。下振れリスクは多い。 (2)人口は約１３万７千人で若干の減少。長期化するコロナ禍にあって住宅着工件数は増加傾向。市内住宅地価格は全体として下落から上昇に転じている。
地域要因
(1)農家集落地域にあって地域要因に大きな変動はなく、土地需要は弱い。 (2)地域要因に特段の変動はない。土地需要に変化はなく、桑名駅西方面が牽引役となっている市内住宅地価格の上昇機運は当近隣では窺われない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	105 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字東金井字古屋敷２４５番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,222 円／平米 4万3,712 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,984 円／平米 4万2,925 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,643 円／平米 6万4,940 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	115 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字東金井字古屋敷２４５番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,125 円／平米 5万3 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,928 円／平米 4万9,352 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,591 円／平米 6万4,768 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	112 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	員弁郡東員町
地域	三重県桑名市大字東金井字古屋敷２４５番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,121 円／平米 4万9,990 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,774 円／平米 5万2,149 円／坪
標準価格 平米 坪	2万620 円／平米 6万8,170 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	115 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字東金井字古屋敷２４５番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,500 円／平米 5万4,549 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,203 円／平米 5万3,567 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,786 円／平米 5万8,801 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,800 円／平米 5万8,847 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	105 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字東金井字古屋敷２４５番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,524 円／平米 9万4,300 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,168 円／平米 8万9,817 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,613 円／平米 7万1,453 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情