路線価 (2023) 三重県桑名市大字上深谷部字壱町田804 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 桑名市三重県桑名市大字上深谷部字壱町田８０４番
価格時点	2023 年
駅名	下野代駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	499万 円 (314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,565 円 1平米 1万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	499万 円 (314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,565 円／坪 1平米 1万5,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、桑名市及び周辺市町の市街化調整区域内を主体とする住宅地域。需要者は、同一需給圏あるいは隣接の農家住宅地域に居住する等地域的な地縁性を有する個人を中心としている。地域共同体が確立している農家住宅地域への他地域からの転入者は少ない。新規の開発等も限定的で需要は弱い。取引物件の用途、画地規模等により、取引価格にバラツキがあるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏の範囲は、桑名市及び隣接市町の住宅地域一円、特に市内の市街化調整区域内の既成住宅地域や農家集落地域との価格牽連性が強い。需要者の大半は同一需給圏内の居住者と地縁血縁関係がある個人である。山林や農地も介在しており、選好に劣り、また、払拭されない災害懸念のため、需要は弱い。取引規模や取得動機も様々であるため、取引の中心的価格帯も一概に見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、賃貸市場は皆無に等しいことから、収益価格は試算しなかった。自己使用目的での取引が中心となっており、取引水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。以上より、近時の動向を踏まえ、市街化調整区域内の取引事例による市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 集落的要素ある既成住宅地域で、取引は自用目的が主体であり、近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、賃貸需要が想定できないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、広域的に収集した取引事例の中から比較可能な類似する事例を採用して査定しており、地域の実状を踏まえ、市場動向を反映する実証的なものと判断した。したがって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記と決定した。
交通
交通施設	下野代駅南東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	95 坪 (314 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ旧街道沿いの既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桑名市三重県桑名市大字上深谷部字壱町田８０４番
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17.5 m
奥行き	18 m
面積	315 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	旧道沿いに田、畑も混在する古くからの地域基盤の集落地域
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部から遠隔の市街化調整区域内の集落地域。他地域からの人口流入もなく、新設宅地の立地も見込まれない変動要因の乏しい地域であり需要は弱い。今後とも現状のまま推移し、地価の下落は続くものと予測される。 (2)旧来集落系統地域で変動要因に乏しく、現状維持での推移と予測する。土砂災害警戒区域内であり、災害懸念も払拭できず、地価は依然、下落傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万2,565 円 1平米 1万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万2,565 円 1平米 1万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万2,565円 1平米 1万5,900円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万2,565円 1平米 1万5,900円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)多くの危機が頻発し企業物価の急上昇から企業の体力を奪い家計賃金が上がらず消費が低迷し産業への打撃は避けられない。桑名市の人口は微減傾向。 (2)桑名市の人口は微減、高齢化は進んでいる。桑名駅周辺や人気ある郊外団地などは需要があるが、選好の劣る地域の不動産市場は停滞気味である。
地域要因
(1)河畔に近い被害リスクがある集落地の地域地縁性から居住者の流入は弱い。一帯に土砂災害警戒区域指定。 (2)地域内に大きな変動要因はない。地縁血縁関係の強い、災害懸念ある集落地の需要は弱く、地価は依然、下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	105 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	いなべ市
地域	三重県桑名市大字上深谷部字壱町田８０４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,632 円／平米 5万4,985 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,549 円／平米 5万4,711 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,582 円／平米 5万4,820 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	105 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	いなべ市
地域	三重県桑名市大字上深谷部字壱町田８０４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,085 円／平米 5万6,483 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,781 円／平米 5万5,478 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,643 円／平米 4万8,410 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字上深谷部字壱町田８０４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,411 円／平米 2万4,501 円／坪
推定価格 平米 坪	7,193 円／平米 2万3,780 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,049 円／平米 3万9,834 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	115 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字上深谷部字壱町田８０４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,125 円／平米 5万3 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,928 円／平米 4万9,352 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,780 円／平米 5万2,169 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,800 円／平米 5万2,235 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	115 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字上深谷部字壱町田８０４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,500 円／平米 5万4,549 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,203 円／平米 5万3,567 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,824 円／平米 4万9,008 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情