路線価 (2023) 三重県桑名市長島町又木字熊沢85-30 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 桑名市三重県桑名市長島町又木字熊沢８５番３０
価格時点	2023 年
駅名	近鉄長島駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	880万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,860 円 1平米 4万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	880万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,860 円／坪 1平米 4万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は桑名市及び隣接市町の圏域。需要者は桑名市居住者の世帯分離によるものがほとんどを占める。近隣地域は、鉄道駅や商業施設への利便性を有する住宅地域であるが、長島町は輪中の低地帯であるため、町内の住宅地域は津波等の浸水リスクにより需要は弱い。取引価格帯は地積や環境により異なるが、標準的な土地で９００万円程度、新築の戸建物件で２，０００万円台が中心となっている。 (2) 同一需給圏は、桑名市及び隣接市町の住宅地域一円であり、特に旧長島町や市北部の既成住宅地域との価格牽連性が強い。需要者の大半は同一需給圏内の居住者であり、圏域外からの転入者は少ないと見られる。駅周辺の住宅地域は総じて需要が安定しているが、新規物件との競合のほか払拭されない水害懸念が影響して、需要は依然低調である。土地は総額で９００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ長島町内の住宅地域で、自用目的の取引が中心である。比準価格は長島町内の住宅地の取引事例をもとに適正に比準して求めたもので、当町の住宅地の市場の実態を反映したものである。一方、近隣地域は共同住宅が存在せず貸家需要が想定できないため収益価格は試算しない。以上により、当町の住宅地の市場性を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 戸建住宅が中心の住宅地域で、土地取引は自己使用が目的で居住の快適性を重視して行われている。周辺にはアパート等の収益物件はほとんど見られず、貸家需要を想定できないことから収益価格は試算しなかった。よって、周辺の取引価格を指標に価格水準が形成されると認められることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	近鉄長島駅南東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	63.8 坪 (211 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桑名市三重県桑名市長島町又木字熊沢８５番３０
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した住宅地域で、今後とも現状のまま推移するものと予測する。鉄道駅や商業施設に近く利便性を有しているが、長島町は浸水等の災害が懸念されることから需要は弱く地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)熟成した住宅団地であり、今後も土地利用に大きな変化は見込まれない。開発時期が古いうえ水害や津波浸水リスクを内包することから需要の低迷が続いており、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万7,860 円 1平米 4万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万7,860 円 1平米 4万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万7,860円 1平米 4万1,700円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 14万174円 1平米 4万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万7,860円 1平米 4万1,700円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 14万174円 1平米 4万2,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)桑名市の人口は微減、高齢化率は上昇、不動産取引件数はやや増加している。市街地や住環境良好な住宅地を中心に需要は回復傾向にある。 (2)桑名市の人口は微減傾向で推移。社会経済活動の正常化及び景気の持ち直しの動きから、住宅市場は住環境良好な地域を中心に需要は安定的に推移。
地域要因
(1)熟成した住宅地域で土地利用は安定しているが、水害懸念により需要は低下している。 (2)熟成した住宅団地で地域内に大きな変動要因はない。水害懸念は依然根強いため、需要が限定的で地価の下落が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	105 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市長島町又木字熊沢８５番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,898 円／平米 11万2,067 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,667 円／平米 11万7,915 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,281 円／平米 12万9,863 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	105 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市長島町又木字熊沢８５番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,165 円／平米 8万6,501 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,276 円／平米 10万6,704 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,045 円／平米 11万5,859 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,100 円／平米 12万2,653 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	105 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市長島町又木字熊沢８５番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,957 円／平米 12万5,486 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,502 円／平米 12万3,982 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,965 円／平米 14万5,348 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,600 円／平米 15万4,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	105 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市長島町又木字熊沢８５番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,565 円／平米 8万1,212 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,295 円／平米 8万319 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,902 円／平米 15万5,058 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,700 円／平米 16万4,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情