路線価 (2023) 三重県亀山市東御幸町字穴渕222-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 亀山市三重県亀山市東御幸町字穴渕２２２番３
価格時点	2023 年
駅名	亀山駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2,670万 円 (523 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2,670万 円 (523 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,606 円／坪 1平米 5万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は亀山市及びその周辺市の商業地域一円である。需要者は亀山市内の個人事業者や広域的な事業展開を行う法人等が中心である。商業背後地である住宅地需要が堅調であるため市内の商業地需要も概ね安定している。当該地域は従来から集客力があるほか、亀山駅前再開発による波及効果への期待感もあって需要に回復傾向が見られる。需要の中心となる価格帯は、画地規模や利用用途等によって様々であり、見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏の範囲は亀山市及び周辺市の幹線道路沿いの商業地域で、需要者の中心は亀山市内の個人事業者及び法人事業者のほか、県内外で広域的に事業展開を行っている事業者である。人気の高い住宅団地等の需要が堅調であり、かかる商業背後地の状況を受け、商業地需要も回復の兆しが窺える。当該地域の周辺でも商業地の取引に多数の需要者が参加するなど堅調な状況が見られる。需要の中心となる価格帯は画地規模や建物用途によりばらつきがあり見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 建物の新築を想定した収益価格を試算したが、投下資本に見合う賃料水準の獲得が困難であるため低位に求められた。近隣地域内は自用の店舗、事業所が中心であり、新規の賃貸用建物の建築を目的とした取引は認められない。比準価格は類似地域における取引事例から求めており、最近の市場動向を反映し規範性が高い。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 店舗兼事務所を想定し収益価格を試算したが、投資額に対して十分な収益を得ることが困難であるため低位に求められたものと思料する。近隣地域では自己の事業用に供する目的での取引が中心で、類似不動産の取引価格水準との比較による価格形成が認められる。よって、類似性の高い取引事例との比較により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	亀山駅北東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	158.2 坪 (523 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種店舗が建ち並ぶ県道沿い中心的商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	亀山市三重県亀山市東御幸町字穴渕２２２番３
標準地の範囲
東	200 m
西	350 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)主要幹線沿いにある中心商業地であり各種店舗が集積している。従来から集客力が高い商業地域で周辺では引き合も増えており、亀山駅前再開発による波及効果への期待感もあって地価は改善傾向を示す。 (2)市街地中心部の幹線道路沿いに店舗等が集積する商業地域である。好調な住宅地需要を背景に市内では複数の大型商業施設の計画があり、亀山駅前再開発の波及効果への期待感等から当該地域の需要も回復傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万8,606円 1平米 5万1,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 16万9,598円 1平米 5万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万8,606円 1平米 5万1,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 16万9,598円 1平米 5万1,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)好調な住宅地需要を受けてその周辺の商業地についても需要は安定的である。立地条件による差はあるが、全体として回復基調にあると思料する。 (2)需要の強い住宅地を背後地とする商業地については引き合いも多く、需要は堅調に推移している。地価の下落幅も全体として縮小傾向にある。
地域要因
(1)地域内に大きな変動はない。従来から集客力が高い商業地域であり、周辺でも引き合いが増加傾向で、地価の下落幅は縮小傾向を示す。 (2)市内で店舗等が集積している地域の一つであり集客力は高く、地価の下落幅は縮小傾向を示す。地域内に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	113 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	亀山市
地域	三重県亀山市東御幸町字穴渕２２２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,944 円／平米 17万1,727 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,222 円／平米 15万6,116 円／坪
標準価格 平米 坪	5万941 円／平米 16万8,411 円／坪
査定価格 平米 坪	5万900 円／平米 16万8,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	113 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	亀山市
地域	三重県亀山市東御幸町字穴渕２２２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万715 円／平米 13万4,604 円／坪
推定価格 平米 坪	4万352 円／平米 13万3,404 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,014 円／平米 16万8,652 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,000 円／平米 16万8,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１１３ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	亀山市
地域	三重県亀山市東御幸町字穴渕２２２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,990 円／平米 8万2,617 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,134 円／平米 11万6,153 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,063 円／平米 15万8,896 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,100 円／平米 15万9,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	112 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	鈴鹿市
地域	三重県亀山市東御幸町字穴渕２２２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万630 円／平米 10万1,263 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,921 円／平米 15万5,121 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,392 円／平米 16万9,902 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,400 円／平米 16万9,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情