路線価 (2023) 三重県鳥羽市鳥羽1-2101-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 鳥羽市三重県鳥羽市鳥羽１丁目２１０１番５
価格時点	2023 年
駅名	鳥羽駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 9万5,874 円
1平米当たり	1平米 2万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	422万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,347 円 1平米 3万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	422万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,347 円／坪 1平米 3万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鳥羽市街地を中心とする伊勢・志摩地区の商業地域。主な需要者は当圏域に地縁のある個人事業者や中小法人である。市の観光客数には回復傾向が見られるものの、著名な飲食店以外に市街地へ立ち寄る観光客は少なく、地元の消費も弱いため、市街地における商業地需要は限定的となっている。当該市場で需要の中心となる土地総額は、画地規模や立地環境によりまちまちであるが、個人事業用地としては概ね５００万円前後が目安と思料する。 (2) 同一需給圏は鳥羽市を中心に伊勢志摩エリアの商業地域の所在する圏域と判断した。需要者の中心は当該圏域に地縁性を有する個人及び法人事業者である。観光客や地元客を対象とする既成商業地域で一定の繁華性はあるが、動きは少ない。観光宿泊者数は回復傾向も弱く、物価高騰による個人消費停滞など先行き不透明感があり、需要減退が続く。取引される規模や価格帯はまちまちであり、個別性が強いため、需要の中心価格帯は把握できない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、近隣地域内を含む類似性の高い不動産の現実の取引価格に基づき試算しているため、対象標準地に係る市場の実態を反映しており説得力は強いと判断する。一方、近隣地域周辺に賃貸店舗等は少なく、賃貸用建物の建築を前提とした土地取引も見受けられないため、収益価格は説得力が劣る。したがって、説得力の優る比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中心部の既成商業地域だが、自用目的の取引が支配的である。市場特性は取引価格を指標として価格が形成されている。比準価格は当市内や商業特性が類似する地域の信頼性のある取引から適正に試算しえた。求められた価格は市場の実態を反映し、実証的である。一方、収益価格は賃貸市場の成熟度から低位に試算された。したがって、最も市場に適合する比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鳥羽駅南方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	35.4 坪 (117 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳥羽市三重県鳥羽市鳥羽１丁目２１０１番５
標準地の範囲
東	80 m
西	150 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	13 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市の観光客数に持ち直し傾向が見られるが、中心市街地の人通りは少なく、当面は弱含み傾向が継続するものと予測する。 (2)駅に近い市街地中心部の既成商業地域。観光宿泊者数は回復傾向にあるも動きが弱い。一定の繁華性があるエリアだが、当面需要は現況のまま推移するものと予測した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万9,347 円 1平米 3万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万9,347 円 1平米 3万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万9,347円 1平米 3万6,100円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 12万1,661円 1平米 3万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万9,347円 1平米 3万6,100円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 12万1,661円 1平米 3万6,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の観光客数には持ち直し傾向が見られるものの、市街地等の賑わいは乏しく、不動産市場に改善傾向は殆ど見られない。 (2)人口減少率や高齢化率は県平均を大きく上回る。景気は緩やかに持ち直すも世界的金融引締め、物価上昇等下押しリスクあり。不動産市場弱含み推移。
地域要因
(1)地域要因に特別の変動はない。観光主体の商業地域で、土産物店や飲食店が多い地域である。 (2)中心部エリアだが、動きは少なく、顕著な変動はない。先行き不透明感もあり、市場性の減退が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	鳥羽市
地域	三重県鳥羽市鳥羽１丁目２１０１番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,934 円／平米 8万2,432 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,324 円／平米 12万87 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,324 円／平米 12万87 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	鳥羽市
地域	三重県鳥羽市鳥羽１丁目２１０１番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万50 円／平米 6万6,285 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,466 円／平米 8万4,191 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,369 円／平米 11万6,930 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	1.3 m
側道方位2	北
側道幅員2	1.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	鳥羽市
地域	三重県鳥羽市鳥羽１丁目２１０１番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,389 円／平米 4万4,264 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,719 円／平米 8万1,721 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,949 円／平米 12万2,153 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,900 円／平米 12万1,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	102 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	鳥羽市
地域	三重県鳥羽市鳥羽１丁目２１０１番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,399 円／平米 3万1,073 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,478 円／平米 8万7,536 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,304 円／平米 11万6,715 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	102 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	鳥羽市
地域	三重県鳥羽市鳥羽１丁目２１０１番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,873 円／平米 8万5,536 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,511 円／平米 8万4,339 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,133 円／平米 12万6,068 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,100 円／平米 12万5,959 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情