路線価 (2023) 三重県いなべ市員弁町下笠田字楠1622-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 いなべ市三重県いなべ市員弁町下笠田字楠１６２２番４
価格時点	2023 年
駅名	楚原駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	546万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	548万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,899 円／坪 1平米 2万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、いなべ市及び周辺市町の住宅地域。需要者は、同一需給圏内の通勤者及び居住者が中心である。東海環状自動車道系統の整備も進展しつつ、中心部開発可能域では付近に小規模住宅開発も見られるが、当該既成住宅主体の地域では地域外からの転入者は少なく需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の土地で５５０万円程度と流通度は低く、新築戸建物件の立地は特に認められない。 (2) 同一需給圏の範囲はいなべ市を中心に隣接市町を包含する住宅地域一円、特にいなべ市内の既成住宅地域との価格牽連性が強い。需要者の大半は地縁血縁関係を有するいなべ市居住者で、他からの転入は少ない。中小規模の新規住宅開発は見られるが、古くからの既成住宅地域の需給はもともと低調である。取引は、規模や事情にもよりまちまちであるが、中心となる価格帯は近隣地域の標準的規模の土地で５５０万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパート等も見られるが、標準地の形状、規模等から賃貸住宅を想定することが現実的でないため、収益価格は試算しなかった。戸建住宅等による自己使用目的での取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域には収益物件も見られるが、標準地の形状・規模等から経済合理性に適う賃貸経営は困難であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、広域的に収集した類似性ある既成住宅地域の取引事例に基礎を置き、実証的で規範性を認めた。市場でも実際の取引価格水準からのアプロ－チは説得力がある。したがって、比準価格を採用し、かつ、代表標準地との比較検討を経て、鑑定評価額を上記と決定した。
交通
交通施設	楚原駅西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	いなべ市三重県いなべ市員弁町下笠田字楠１６２２番４
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	員弁高校跡地周辺部に既成住宅、畑地が混在する古くからの市街地区
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)未利用地も多く残る既成住宅地域で、古くから集合維持される地区にあり、特筆すべき動向も認められず、今後も現状推移するものと予測され、需給は弱く、地価の下落は続くと予測する。 (2)既成住宅地域で土地利用に変化はなく、現状維持での推移と予測する。新型コロナの影響は予断を許さないが、地価は下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万2,899 円 1平米 2万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 9万3,560円 1平米 2万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万2,899円 1平米 2万8,100円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 9万3,560円 1平米 2万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)多くの危機が頻発し、地域産業への打撃から実質個人消費支出が低迷している。いなべ市の人口は減少傾向。 (2)いなべ市の人口は微減の推移で高齢化率は増加。新型コロナの影響は予断を許さないが、選好に劣る土地の需要は停滞気味である。
地域要因
(1)古くから旧態市街地形成に張りつく混在態様の地区にあり、需給は弱く特段の整備は見込めない。 (2)地域内に大きな変動要因はないが、もともと既成住宅地への需要は弱含んでおり、地価は下落局面と分析される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	105 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	いなべ市
地域	三重県いなべ市員弁町下笠田字楠１６２２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,613 円／平米 11万1,125 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,921 円／平米 11万8,755 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,899 円／平米 9万5,540 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	112 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	員弁郡東員町
地域	三重県いなべ市員弁町下笠田字楠１６２２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,635 円／平米 10万7,891 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,587 円／平米 9万7,815 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,523 円／平米 9万991 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,000 円／平米 8万9,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	115 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県いなべ市員弁町下笠田字楠１６２２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,747 円／平米 8万5,120 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,847 円／平米 8万2,144 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,659 円／平米 9万4,747 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,100 円／平米 9万2,899 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	115 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	いなべ市
地域	三重県いなべ市員弁町下笠田字楠１６２２番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万342 円／平米 10万311 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,569 円／平米 9万7,755 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,625 円／平米 10万4,552 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,000 円／平米 10万2,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情