路線価 (2023) 三重県志摩市浜島町浜島字目戸2846 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 志摩市三重県志摩市浜島町浜島字目戸２８４６番
価格時点	2023 年
駅名	鵜方駅 から 10000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	286万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万87 円 1平米 2万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	286万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万87 円／坪 1平米 2万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は志摩市及び隣接市町の商業地域。需要者は浜島町に地縁性等を有する個人事業者や地元法人が中心である。浜島町中心部の既成商業地域であるが、背後地の人口減少等に伴い繁華性は年々低下し、閉鎖店舗等も見られるなど、衰退傾向にある。商況回復の見込みも乏しく、地価は下落傾向が続いている。取引が少なく、取引総額も画地規模等により相当異なるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は志摩市及び隣接市町内の商業地域が所在する圏域である。需要者は地縁のある事業主が主体とみられる。近隣地域は旧浜島町の中心商業地域にあるが、背後地の人口減少や周辺地域の大規模商業施設への顧客流出等により、当該地域の店舗等も減少傾向で、商況の衰退は続いている。このため、今後も土地下落傾向は続くと思料される。また、取引が少なく、近隣地域内の画地の広狭が一定しないため、市場での土地取引総額の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　浜島町の既成商業地域で、自用目的の取引を中心とする地域である。比準価格は、志摩市、伊勢市の商業地域に存する取引事例を適正に比準し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益還元法は、賃貸需要が少なく賃料水準も低いため、低位に求められた。以上より、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域周辺では賃貸需要はほとんどなく土地取引は自己利用目的が中心であるため、収益価格の精度は相対的に劣る。比準価格は志摩市のほか隣接伊勢市の商業地の取引事例を比較検討して試算したものであり適切である。したがって、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鵜方駅南西方
距離	10000 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	志摩市三重県志摩市浜島町浜島字目戸２８４６番
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	20 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	18 m
面積	135 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、浜島町中心部の既成商業地域であるが、繁華性は低くシャッターが閉まったままの店舗も見られるなど、衰退傾向にある。背後地の人口減少等で商況は厳しく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)志摩市浜島町の既成商業地域である。旧町中心部にあるが背後地の人口減少が続き、周囲の大型施設への顧客流出等需要は停滞している。従って、地価下落率の程度は低下するものの、地価下落傾向は継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万87 円 1平米 2万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万87 円 1平米 2万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万87円 1平米 2万1,200円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 7万1,740円 1平米 2万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万87円 1平米 2万1,200円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 7万1,740円 1平米 2万1,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)志摩市の人口は減少、世帯数は微減傾向。観光業等の主要産業はコロナの規制緩和で、観光客も増加し持ち直しの動き。不動産市況は弱い動き。 (2)志摩市は人口減、過疎化・少子高齢化、地域経済の停滞等から不動産需要は減少傾向。観光需要はやや持ち直すも地価下落傾向は継続。
地域要因
(1)近隣地域は既成商業地域で、顕著な変動要因はないが、背後地の人口減少等で商況は厳しく、回復の見込みは乏しい。地価水準は下落傾向で推移。 (2)旧町市街地内の店舗併用住宅を中心とする商業地域である。商圏人口の減少や高齢化が著しく、また顧客が周辺大型店に流れ、厳しい状況が続く。
個別的要因	(1)標準的であり、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０８ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県志摩市浜島町浜島字目戸２８４６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,406 円／平米 6万850 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,347 円／平米 7万7,185 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,256 円／平米 7万3,578 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,300 円／平米 7万3,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０１ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県志摩市浜島町浜島字目戸２８４６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,404 円／平米 8万3,986 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,947 円／平米 8万2,475 円／坪
標準価格 平米 坪	2万981 円／平米 6万9,363 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,000 円／平米 6万9,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０１ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県志摩市浜島町浜島字目戸２８４６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,590 円／平米 4万8,235 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,792 円／平米 6万2,126 円／坪
標準価格 平米 坪	2万404 円／平米 6万7,456 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０１ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県志摩市浜島町浜島字目戸２８４６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,471 円／平米 4万4,535 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,443 円／平米 7万891 円／坪
標準価格 平米 坪	2万559 円／平米 6万7,968 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	20 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（第３種）
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	志摩市
地域	三重県志摩市浜島町浜島字目戸２８４６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,838 円／平米 6万5,584 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,789 円／平米 8万5,258 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,545 円／平米 7万1,228 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情