路線価 (2023) 三重県伊賀市下友生字廣川原2678-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 伊賀市三重県伊賀市下友生字廣川原２６７８番４外
価格時点	2023 年
駅名	桑町駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,180万 円 (968 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,170万 円 (968 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,054 円／坪 1平米 2万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊賀市から名張市にかけての幹線道路または準幹線道路沿いを中心とする商業地域で、需要の中心は当市内の法人及び個人事業主等である。路線商業地域としての範囲は狭く集積度も低く、集客力は低い。ＩＣにも近いが通過道路としての色彩が強い。新型コロナ感染症の拡大前から商業地としての需要は少なく、取引も少なかった。取引については画地規模や立地条件等により価格帯にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は把握しがたい状況にある。 (2) 同一需給圏は伊賀市内の商業地域。需要者の中心は、伊賀市に地縁性を有する個人事業者から広域的な事業展開を行う法人まで想定できる。ある程度の商業集積は認められるが、経済状況を反映して需給関係は弱い。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯を見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街地外れの名阪国道・友生ＩＣに近い準幹線道路沿いを中心とする既成の路線商業地域で、原価法は適用できなかった。新型コロナ感染症の影響等もあって収益価格は低位に試算された。比準価格は事例資料としての類似性が一応認められる類似地域内の事例から試算した価格で、市場の実態を一応反映する価格が試算できていると考える。よって、市場性を反映する比準価格を標準として、代表標準地価格との検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、近隣地域内外は自用の店舗・事務所・個人住宅・公共施設が中心で貸店舗はあまり認められず賃貸市場としての成熟の程度は総じて低い。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桑町駅南東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	292.8 坪 (968 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼作業場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊賀市三重県伊賀市下友生字廣川原２６７８番４外
標準地の範囲
東	170 m
西	10 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	48 m
面積	960 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地外れの名阪国道・友生ＩＣに近い準幹線道路沿いの商業地域であるが店舗・営業所等の集積度は低く、友生ＩＣへの通過道路にすぎない面もあって地域の商業性は低い。今後も現状程度の状況で推移するとみられる。 (2)準幹線道路沿いの路線商業地域であり、著しい地域要因の変化はなく、現状のまま推移していくと予測する。また、地価は下落基調が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万4,054 円 1平米 2万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 7万5,046円 1平米 2万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万4,054円 1平米 2万2,400円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 7万5,046円 1平米 2万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費や生産活動等は回復傾向にあるとみられ、変異株等の影響もあって先行き不透明感は払拭されていないものの、地価は回復傾向を示している。 (2)新型コロナウイルス感染症・ウクライナ問題・物価高騰等の影響により、伊賀市の地価動向などには不透明感が存在する。
地域要因
(1)市街地外れの準幹線道路沿いの商業地域であるが店舗・営業所等の集積度は低く需要も少ない。下落率は縮小しているが地価の下落傾向は続いている。 (2)著しい地域要因の変化は認められないが、商業集積が脆弱で繁華性に欠けるため、需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	105 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市下友生字廣川原２６７８番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,311 円／平米 3万7,394 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,040 円／平米 4万6,416 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,081 円／平米 6万9,694 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市下友生字廣川原２６７８番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,253 円／平米 5万426 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,352 円／平米 7万3,896 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,764 円／平米 7万1,952 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	105 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市下友生字廣川原２６７８番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,197 円／平米 3万7,017 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,383 円／平米 5万7,468 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,208 円／平米 7万6,726 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊賀市
地域	三重県伊賀市下友生字廣川原２６７８番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万420 円／平米 6万7,509 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,600 円／平米 8万7,940 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,964 円／平米 7万9,225 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情