路線価 (2023) 三重県度会郡玉城町下田辺字田丸保1115-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 度会郡玉城町三重県度会郡玉城町下田辺字田丸保１１１５番３
価格時点	2023 年
駅名	田丸駅 から 850m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月11日
鑑定評価額 総額	370万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,401 円 1平米 2万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	370万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,401 円／坪 1平米 2万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は玉城町及び周辺の類似の地域が存する一円。需要者の中心は上記圏域の居住者。一定の住環境や利便性を有するが、古くからの地域のため周辺の新規住宅団地に需要が流れる傾向も大きい。市場の中心価格帯は、土地１７０㎡で、４００万円程度。 (2) 　同一需給圏は玉城町及び周辺市町の住宅地域。需要者は玉城町の居住者や地縁性等を有する個人が中心である。空地や農地も多く残る住宅地域で、宅地化の動向等は特に見られないが、町中心部に近く潜在需要のある地域である。田丸駅周辺では供給物件が多いが、需要は比較的安定しており、地価は緩やかな下落傾向がみられる。取引自体が少なく市場での中心価格帯の把握は困難であるが、１７０㎡程度の土地で総額３５０～４００万円程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当近隣地域は一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域であり自用目的での取引が中心である。比較的小規模画地で、また貸家需要も乏しく経済合理的な貸家経営が困難であるため。等により収益還元法は適用できなかった。そのため比準価格を標準とし、代表標準地との検討もふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　戸建住宅を主体とする古くからの住宅地域で、自用目的の取引が中心である。収益還元法は、敷地面積が狭く賃貸住宅の想定が困難であるため、適用していない。一方、比準価格は、玉城町の住宅地域に存する取引事例を適正に比準し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	田丸駅西方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	51.1 坪 (169 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	度会郡玉城町三重県度会郡玉城町下田辺字田丸保１１１５番３
標準地の範囲
東	200 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	21 m
面積	170 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当面現状程度で推移と予測。 (2)当該地域は、古くからの住宅地域で、土地利用に変化は見られず、今後も現状程度で推移するものと予測する。田丸駅周辺では供給物件が多いが、需要は比較的安定しており、地価は緩やかな下落傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万2,401 円 1平米 2万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万2,401 円 1平米 2万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万2,401円 1平米 2万1,900円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万2,401円 1平米 2万1,900円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍でそれまでの全国的な地価回復基調がストップしたが、最近は復調がうかがえる。 (2)玉城町の人口は微減、世帯数は微増傾向。景気は厳しい状況が緩和され持ち直しの動き。松阪や伊勢のベッドタウンとして需要は比較的安定している。
地域要因
(1)地域要因に顕著な変動はない。 (2)近隣地域は既成住宅地域で、顕著な変動要因はない。駅や公共施設に比較的近く、潜在的な需要のある地域であるが、地価水準は下落傾向で推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準的であり、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０３ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	度会郡玉城町
地域	三重県度会郡玉城町下田辺字田丸保１１１５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,626 円／平米 5万4,966 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,410 円／平米 5万4,251 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,909 円／平米 7万2,431 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,900 円／平米 7万2,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０３ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	度会郡玉城町
地域	三重県度会郡玉城町下田辺字田丸保１１１５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,291 円／平米 5万7,164 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,393 円／平米 5万4,195 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,570 円／平米 7万1,310 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０３ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	度会郡玉城町
地域	三重県度会郡玉城町下田辺字田丸保１１１５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,555 円／平米 5万8,037 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,260 円／平米 5万7,062 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,683 円／平米 7万1,684 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０３ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	度会郡玉城町
地域	三重県度会郡玉城町下田辺字田丸保１１１５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,622 円／平米 6万4,870 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,681 円／平米 6万5,065 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,941 円／平米 7万2,537 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,900 円／平米 7万2,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０３ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	度会郡玉城町
地域	三重県度会郡玉城町下田辺字田丸保１１１５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万644 円／平米 6万8,249 円／坪
推定価格 平米 坪	2万297 円／平米 6万7,102 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,943 円／平米 7万2,544 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,900 円／平米 7万2,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情