路線価 (2023) 滋賀県大津市瀬田5-字篠部121-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 大津市滋賀県大津市瀬田５丁目字篠部１２１番９外
価格時点	2023 年
駅名	石山駅 から 2900m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,520万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万8,196 円 1平米 6万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,530万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,518 円／坪 1平米 6万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ石山駅勢圏を中心としたバス圏の一円の住宅地域で、需要者は大津市内居住者が中心である。郊外の大規模住宅団地で、良好な住環境を有するものの、バス圏で利便性が相対的に低いことから需要は限られている。一方、居住者の世代交代期が重なる同様の住宅団地からの供給がこれを上回り、需給バランスを欠く結果、地価は下落傾向が続いている。土地は２３０㎡で１４～１６百万円、新築戸建で３５百万円前後の価格帯が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は戸建住宅地を中心とし、概ね大津市内ないし周辺市内に存する中規模一般住宅地。需要者の中心は大津市内及び隣接市域に居住する第一次取得者のほか、周辺地域に居住する買い替え取得者層も需要者として認められる状況にある。石山駅南方の住宅地域であり、需給関係は弱含み傾向で推移している。周辺地域における土地取引水準は、２３０㎡程度の画地で、１，５００万円程度と推定する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内にあり、賃貸市場が未成熟の状態にあるため収益還元法は適用しない。また、造成後相当の期間を経過しているため原価法も適用しない。取引事例比較法は、最寄り駅を同じくする同種事例を採用しており、信頼性が高い。自己使用目的で取引され、居住の快適性を重視した取引価格を指標に価格が形成されていると認められることから比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 上記試算により比準価格を得た。近隣地域内に賃貸物件は存しておらず、戸建住宅が中心の地域であり、賃貸需要は少なく収益還元法の適用は断念した。本件のような戸建住宅を中心とする地域においては、生活の利便性、居住の快適性が重視され、自用目的での取引が中心であり、市場での取引実態を反映した比準価格に規範性を認め、比準価格を基礎に代表標準地を規準とした価格等との均衡にも留意し、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石山駅南東方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	69.6 坪 (230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大津市滋賀県大津市瀬田５丁目字篠部１２１番９外
標準地の範囲
東	65 m
西	65 m
南	85 m
北	85 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	14 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	風致地区（風致地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域で、地域要因に特段の変動はないので当面は現状維持と予測する。駅徒歩圏外に位置し交通利便性等が劣ることから需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)当該地域は戸建住宅地域として成熟しており、今後特に大きな変動要因はない。大津市内における住宅地の地価水準は、宅地需要は堅調であるが、最寄駅からやや遠い当地域の需要は弱含みで推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万8,196 円 1平米 6万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万9,518 円 1平米 6万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万8,196円 1平米 6万6,000円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 22万2,824円 1平米 6万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万9,518円 1平米 6万6,400円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 22万2,824円 1平米 6万7,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナに移行する中、県内景気は、個人消費が緩やかに回復しつつある等、持ち直している。大津市の人口は５年平均で微増傾向にある。 (2)大津市内における住宅地需要は、駅徒歩圏にある住宅地では宅地需要が堅調であるが、徒歩圏外の地域にあっては弱含みで推移している。
地域要因
(1)中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。交通利便性等が劣ることから需要は弱含みで、地価は下落傾向にある。 (2)周辺には文教施設等が存しているが、最寄駅からやや遠く、地価二極化の影響で、宅地需要はやや弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市瀬田５丁目字篠部１２１番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,621 円／平米 24万85 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,197 円／平米 23万5,377 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,539 円／平米 21万9,978 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,500 円／平米 21万9,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市瀬田５丁目字篠部１２１番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,153 円／平米 24万5,150 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,189 円／平米 24万1,963 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,941 円／平米 21万4,695 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,900 円／平米 21万4,559 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市瀬田５丁目字篠部１２１番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,236 円／平米 17万2,692 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,688 円／平米 20万3,941 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,260 円／平米 21万9,056 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,300 円／平米 21万9,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市瀬田５丁目字篠部１２１番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,014 円／平米 24万7,996 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,914 円／平米 25万972 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,127 円／平米 21万8,616 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,100 円／平米 21万8,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２０７大津Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市瀬田５丁目字篠部１２１番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,009 円／平米 18万1,860 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,555 円／平米 17万441 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,686 円／平米 21万3,852 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,700 円／平米 21万3,898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情