路線価 (2023) 滋賀県大津市衣川1-字斧研1378-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 大津市滋賀県大津市衣川１丁目字斧研１３７８番１７
価格時点	2023 年
駅名	おごと温泉駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	8,380万 円 (1380 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万674 円 1平米 6万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	8,380万 円 (1380 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万674 円／坪 1平米 6万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内及び周辺市の幹線道路沿いの路線商業地である。需要者の中心は事業目的の地元法人や全国に支店を有する企業の進出が考えられる。周辺地域は一定の繁華性が見られるものの、出退店も見られる商業地で、需要は安定的ではない。商業地の取引が少ないことから、取引の中心となる価格帯は把握し難いが、周辺の事例等から類推して、土地単価で㎡当り６０千円～６５千円程度と思われる。 (2) 同一需給圏は滋賀県南部の商業地域及び住商混在地域と判定した。需要者の中心は地元の事業者のほか、全国的にチェーン展開する企業も考えられる。幹線道路沿いの商業地需要は概ね安定しており、景気回復の兆しも見られることから、地価は小幅上昇傾向にある。市場での中心となる価格帯は、類似性の高い取引事例等から土地単価としては６万円／㎡から７万円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市内の駅近郊の商業地域に所在する事例を採用した。得られた比準価格は市場の取引実態を反映し、規範性が高いものと判断する。当該地域は自用の店舗等が中心となっており、新規の賃貸物件は少なく、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。よって、市場での取引実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を参考として、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は市場の実勢を反映した価格で、滋賀県南部の商業地及び住商混在地の取引事例を採用し、適切に補修正を行って試算しており説得力を有する。一方、収益価格は本来商業地域において重視すべきであるが、試算の過程に想定要素を含み、また、周辺地域内の店舗は自用も多いことからやや規範性が劣る。したがって、代表標準地価格からの検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格は参酌に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	おごと温泉駅北東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	417.4 坪 (1380 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大津市滋賀県大津市衣川１丁目字斧研１３７８番１７
標準地の範囲
東	180 m
西	30 m
南	80 m
北	210 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	30 m
面積	1500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)湖西地域の低層店舗の出店が多く見られる県道沿いの商業地域で、今後も熟成が進んでいくものと予測する。商業背後地は規模がやや小さいものの一定の繁華性が維持されており、地価は横ばいから微増で推移している。 (2)県道沿いの路線商業地域で、周辺の地域要因は安定しており、当面は現状が維持されるものと予測される。幹線道路沿いの商業地需給は安定しており、地価は小幅上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万1,666 円 1平米 6万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万1,335 円 1平米 6万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万1,666円 1平米 6万1,000円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 20万344円 1平米 6万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万1,335円 1平米 6万900円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 20万344円 1平米 6万600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大津市内ではマンション用地としての需要は強いものの、既成の商業地域では横ばい・下落傾向も見られる。 (2)県内景気の現状は、持ち直しの動きがやや弱まっているとみられている。大津市の人口は微増傾向で推移している。
地域要因
(1)幹線道路沿いは自動車関連店舗のリニューアル・ディスカウントストアの進出等により需要動向は比較的強く、地価も微増傾向である。 (2)幹線道路沿いの路線商業地域で、地域要因に変動はない。県道沿いの商業地の需給は安定しており、地価は僅かに上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市衣川１丁目字斧研１３７８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,147 円／平米 12万9,420 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,620 円／平米 16万738 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,578 円／平米 19万3,659 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,600 円／平米 19万3,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市衣川１丁目字斧研１３７８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,500 円／平米 17万259 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,500 円／平米 17万259 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,738 円／平米 21万718 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,700 円／平米 21万592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県大津市衣川１丁目字斧研１３７８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,485 円／平米 16万291 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,743 円／平米 15万4,532 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,004 円／平米 18万8,455 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,000 円／平米 18万8,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１栗東Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	栗東市
地域	滋賀県大津市衣川１丁目字斧研１３７８番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,461 円／平米 22万9,638 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,461 円／平米 22万9,638 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,960 円／平米 21万1,452 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,000 円／平米 21万1,584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情