路線価 (2023) 滋賀県彦根市小泉町字南巴285-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 彦根市滋賀県彦根市小泉町字南巴２８５番５
価格時点	2023 年
駅名	南彦根駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,360万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万9,106 円／坪 1平米 6万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南彦根駅勢圏を中心とした彦根市及び周辺市町の住宅地で、主たる需要者は地元居住者を中心とする第一次取得者である。市内では総じて供給過多傾向であるが、本地域は駅から至近であり、大型商業施設にも近いことから競争力は優る。市場の中心価格帯は２００㎡程度の土地で１，５００万円前後、新築戸建物件では３，５００～４，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、彦根市の一般住宅等が所在する住宅地域である。需要者の中心は、居住を目的とする個人である。市場の需給動向としては、南彦根駅勢圏の住宅地は回復の兆しが認められる。市場での取引の中心価格帯は、標準的な２００㎡程度の土地で１，４００万円程度、一戸建では３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本地域は収益性よりも快適性が重視される地域であり、自用物件の取引が中心であるがアパート等の収益物件も若干見られ、駅にも近いことから賃貸需要が見込まれる。よって市場の実態を反映した比準価格を重視し、今後の収益性リスクの反映に留意した収益価格を比較考量、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお造成後期間経過のため原価法は非適用とした。 (2) 比準価格については、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、対象標準地は収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域にあり、共同住宅の利用も見られるが元本価値に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べて低位に試算されたと思料する。よって代表標準地との検討を踏まえ、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南彦根駅北西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	59.3 坪 (196 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ駅に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	彦根市滋賀県彦根市小泉町字南巴２８５番５
標準地の範囲
東	75 m
西	30 m
南	35 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近い戸建住宅地域である。周辺では国体に向けてスポーツ文化交流センターが新設され、滞留人口の増加が見込まれることもあって、地価は上昇基調であると予測する。 (2)南彦根駅に近接する一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、居住環境、及び交通接近性が良好で需要は堅調である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万9,106 円 1平米 6万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 22万7,122円 1平米 6万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万9,106円 1平米 6万9,300円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 22万7,122円 1平米 6万8,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は一部に弱さがみられるものの緩やかに持ち直している。直近１年の市内総人口は微減、高齢化率は県水準よりやや低い。 (2)県内景気の現状は、一部に弱さが見られるものの緩やかに持ち直している。彦根市の人口は微減傾向で、老年人口は増加傾向にある。
地域要因
(1)駅に近い既成住宅団地で利便性は良好。近隣地域内で特段の変動はないが、周辺でスポーツ文化交流センターが竣工された。 (2)駅に近接する古くに開発された住宅団地で、居住環境、交通接近性等の良好さから需要は堅調である。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模を有する中間画地であるが、南東向きであり、日照・通風等の居住の快適性に優れ相対的選好性が強い。個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する中間画地であるが、南東向きであり、日照・通風等の居住の快適性に優れ相対的選好性が強い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市小泉町字南巴２８５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,994 円／平米 21万8,176 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,619 円／平米 20万3,712 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,080 円／平米 22万8,378 円／坪
査定価格 平米 坪	7万500 円／平米 23万3,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市小泉町字南巴２８５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,163 円／平米 21万5,429 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,885 円／平米 21万1,204 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,516 円／平米 22万9,820 円／坪
査定価格 平米 坪	7万900 円／平米 23万4,395 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市小泉町字南巴２８５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,203 円／平米 20万8,949 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,964 円／平米 20万4,853 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,620 円／平米 22万6,858 円／坪
査定価格 平米 坪	7万 円／平米 23万1,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市小泉町字南巴２８５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,032 円／平米 24万8,056 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,561 円／平米 24万3,193 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,923 円／平米 22万4,553 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,300 円／平米 22万9,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市小泉町字南巴２８５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,789 円／平米 21万7,498 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,789 円／平米 21万7,498 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,246 円／平米 22万5,621 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,600 円／平米 23万98 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情