路線価 (2023) 滋賀県彦根市駅東町18-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 彦根市滋賀県彦根市駅東町１８番４外
価格時点	2023 年
駅名	彦根駅 から 110m
路線価
1坪当たり	1坪 29万7,540 円
1平米当たり	1平米 9万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	8,830万 円 (736 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	8,830万 円 (736 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円／坪 1平米 12万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、湖東地域から湖北地域の商業地域である。需要者の中心は、店舗、事務所等の事業者。ＪＲ彦根駅東口駅前に位置することから、一定のポテンシャルを有するものの、市内商業地域（大型店舗）の分散化により、収益性の低迷傾向が認められる。中心価格帯は、１㎡当り１２０，０００円程度と思料される。 (2) 同一需給圏は彦根市内の商業地域及びＪＲ東海道本線主要駅等を最寄り駅とする商業地域の範囲である。対象標準地はＪＲ彦根駅東口至近に位置し、需要者は地元の企業や個人などの事業者のほか、全国展開の大手企業も想定される。駅東口の通行者数は少なく土地利用は発展途上で需要は弱含みであるが、近隣ではマンション開発なども順次見受けられる。中心価格帯の把握は困難であるが周辺取引事例より土地単価で１０～１２万円／㎡前後であると思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅前の商業地域で、店舗事務所兼共同住宅の賃貸物件を想定して、収益価格を試算したが、対投下資本の低さから、低位に求められた。また、収益価格を主として取引される地域ではない。よって、自用目的での取引が中心であることから、信頼性のある比準価格を重視し、収益価格は比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は広域的ではあるが繁華性の高い商業地の事例を中心に選択、採用して試算した。駅前商業地域ではあるが、賃貸事例は物件の個別性により賃料水準に開差がみられ、収益価格はやや安定性に欠けると言わざるを得ない。また、取引は実際の取引価格を指標として価格決定されることが多い。よって、市場の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、代表標準地からの検討にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	彦根駅東方
距離	110 m
土地の状態
土地面積	222.6 坪 (736 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	3 m
奥行	1 m
現況	ホテル兼店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	ホテル、共同住宅、店舗等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	彦根市滋賀県彦根市駅東町１８番４外
標準地の範囲
東	65 m
西	25 m
南	110 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	47 m
奥行き	16 m
面積	750 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ彦根駅東口駅前商業地で、新しい街並みでポテンシャルを有すると思われる。がしかし、市内の郊外大型店舗への顧客流出傾向で、繁華性にやや欠ける。ポテンシャルと繁華性の欠如が均衡し、地価は横這い。 (2)ＪＲ彦根駅東側の区画整理済みの駅前商業地域で、高度利用は少ないものの、今後熟成が進むものと思われる。駅近傍にあるも背後人口が少なく、景況感やコロナ禍等から需給は弱含みで地価水準は横這い傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、下振れリスクはあるが、景気は緩やかに持ち直している。彦根市の人口は微減傾向である。 (2)県内景気は緩やかに持ち直しの動きが見られるものの、先行き不透明な状況が続いている。彦根市の人口は微減、世帯数は増加傾向。
地域要因
(1)駅前広場のポテンシャルと繁華性の欠如が均衡しており、地価は横這いと思料される。 (2)ＪＲ彦根駅に近接する商業地域で今後熟成が進むと考えられる。人通りは少なく需要は弱含みで、地価は横這い傾向。
個別的要因	(1)規模、形状等は標準的な画地であるが、角地で利便性等による競争力がやや優る。 (2)個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する角地で、当該要因に基づく優位性が認められる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７彦根Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市駅東町１８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,251 円／平米 37万1,102 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,251 円／平米 37万1,102 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,289 円／平米 39万4,369 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７彦根Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市駅東町１８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,293 円／平米 24万2,307 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,803 円／平米 23万769 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,926 円／平米 36万3,415 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県彦根市駅東町１８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,296 円／平米 31万1,743 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,856 円／平米 24万7,474 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,459 円／平米 37万8,401 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７長浜Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県彦根市駅東町１８番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万668 円／平米 26万6,688 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,827 円／平米 25万3,990 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,703 円／平米 38万2,514 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	7.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情