路線価 (2023) 滋賀県長浜市木之本町木之本字横田1559 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 長浜市滋賀県長浜市木之本町木之本字横田１５５９番
価格時点	2023 年
駅名	木ノ本駅 から 250m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,000万 円 (320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,808 円 1平米 3万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	998万 円 (320 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,147 円／坪 1平米 3万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は湖北、湖東、湖西の郡部域の商業集積地として把握され、需要者は地元事業者が中心とみられる。この圏域では消費者は大型商業施設に流れ、用地需要は構造的に減退していることから、コロナ禍の影響の後退が言われる昨今ではあるが、市場は変わらず総じて軟調な状況にある。取引価格は地域の状況により、㎡あたり２万円～５万円に分布し、その価格決定においては従来から相場観等が重視され、収益性評価は補強的手段に止まっている。 (2) 同一需給圏は長浜市及び周辺市に位置する商住混在地域等を含む商業地域の圏域と判断した。中心となる需要者は同一需給圏内に事業基盤を有する地元事業者と判断した。大規模商業施設への顧客流出傾向に加え、周辺における人口減少や高齢化率の上昇などの衰退傾向から需要は弱含みで推移している。商業地の取引事例は少なく、中心価格帯の把握は困難であるが、周辺の価格水準より土地３００㎡程度で９００～１，０００万円前後と判断した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、比較可能性に富む取引事例に対し的確な補修正や要因比較が行われており、その信頼性は高いものと認められた。一方その収益性に着目して求めた収益価格は、試算過程で想定や予測を多く含むものの、商業地の評価においては重視されるべきものである。そこで信頼性や市場との適合性に優る比準価格をより重視したが、収益価格の示す側面をも十分に参酌して、代表標準地からの検討も踏まえたうえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、代替競争関係を有する市内及び周辺市の商業地の取引事例を中心に試算しており、実証的な価格で規範性は高い。収益価格は、地域の実情・賃貸借市場を踏まえ低層店舗を想定して求めたものであるが、当該地域においては収益性がさほど高くなく、収益価格が取引の指標になるには至っていない。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	木ノ本駅南方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	96.8 坪 (320 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗や銀行等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長浜市滋賀県長浜市木之本町木之本字横田１５５９番
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	90 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	30 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧木之本町中心部を通じる国道沿いの商業地域であり、当面は現状を維持するものと予測されるが、しかし構造的な衰退傾向が解消される見通しは乏しく、地価の下落調整は緩やかに進行するものとみられる。 (2)ＪＲ木之本駅に近い幹線道路沿いの商業地域で、地域要因の変動は見られず現状のまま推移するものと予測する。郊外の商業施設への顧客流出等により地価水準は下落傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万5,792 円 1平米 3万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万3,147 円 1平米 3万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 10万5,461円 1平米 3万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万3,147円 1平米 3万1,200円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 10万5,461円 1平米 3万1,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)湖北地方の中核都市であるが、合併後は、郡部から都市部へ経済資源の移転が起こり、両者の社会経済的格差は開き、用地需要の偏在も進んでいる。 (2)県内景気は緩やかに持ち直しの動きが見られるものの、先行き不透明な状況が続いている。長浜市の人口は減少傾向で特に北部の減少率が大きい。
地域要因
(1)旧木之本町の沿道型商業地域で、構造的な顧客流出問題が解消される見通しは乏しく、用地需要の低迷が続いており、地価はなお調整局面にある。 (2)駅に近い国道沿いの商業地域で、地域要因に変動は見られない。大規模商業施設への顧客流出が継続しており、地価は依然として、下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で、これについて特に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はなく、標準的な形状と規模を有する中間画地である。個別的要因による特別な優劣はなく、競争力の程度は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７高島Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	高島市
地域	滋賀県長浜市木之本町木之本字横田１５５９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,683 円／平米 9万8,132 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,911 円／平米 9万5,580 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,052 円／平米 10万5,964 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,100 円／平米 10万6,123 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県長浜市木之本町木之本字横田１５５９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,718 円／平米 12万8,002 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,934 円／平米 14万1,940 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,652 円／平米 11万4,560 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,700 円／平米 11万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県長浜市木之本町木之本字横田１５５９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,461 円／平米 14万6,988 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,461 円／平米 14万6,988 円／坪
標準価格 平米 坪	3万769 円／平米 10万1,722 円／坪
査定価格 平米 坪	3万800 円／平米 10万1,825 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７長浜Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県長浜市木之本町木之本字横田１５５９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,628 円／平米 6万4,890 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,412 円／平米 8万706 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,037 円／平米 10万5,914 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２０７愛荘Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	愛知郡愛荘町
地域	滋賀県長浜市木之本町木之本字横田１５５９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万870 円／平米 6万8,996 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,876 円／平米 6万5,710 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,751 円／平米 10万4,969 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,800 円／平米 10万5,131 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情