路線価 (2023) 滋賀県草津市南草津1-3-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 草津市滋賀県草津市南草津１丁目３番３外
価格時点	2023 年
駅名	南草津駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	3億7,400万 円 (1188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 104万1,390 円 1平米 31万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	3億7,300万 円 (1188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 103万8,084 円／坪 1平米 31万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、草津市及び大津市の東海道本線各駅勢圏の分譲マンションが見受けられる地域である。需要者は広域的・継続的にマンション供給しているディベロッパーが中心である。南草津駅は京阪神間での人気が高く、開発業者の用地取得意欲は強い。コロナ禍により分譲計画の見直しも見受けられるが、大津湖南地域のマンション用地は売れ行きは良い。接面状況や画地規模等に差があるため、取引総額の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏はＪＲ大津駅から守山駅までのマンションが立地可能な地域一円である。需要者の中心は県内及び関西圏で分譲マンションを供給しているマンション業者である。市内のマンションはエンドユーザーの人気が高く、販売状況も比較的好調で、取得需要は強い。また、マンション適地の供給が限定的であることから、地価は上昇傾向にある。取引における中心価格帯は、規模等が様々で、総額の把握は難しいが、土地単価が１㎡当たり３０～４０万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域とその周辺地域は、利便性と快適性を併せ持つマンション適地である。分譲マンションを想定した開発法は、具体的な土地利用に基づく採算性を反映しており、マンション事業者の視点に基づく試算価格である。比準価格は、草津市及び大津市に所在する事例から比準しており、市場を反映した実証的な価格といえる。したがって、比準価格及び開発法による価格の双方を重視し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺地域は、利便性及び居住の快適性を重視するマンション適地であり、需要者の属性及び標準地の規模等に鑑み、実際にこれらの市場参加者等により取引された取引事例に基づく比準価格及び投資採算性を反映した開発法による価格の両試算価格は市場との適合性が高く、いずれも説得力が高いと判断した。したがって、本件においては両試算価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南草津駅南西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	359.3 坪 (1188 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層マンションが見られる駅に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	草津市滋賀県草津市南草津１丁目３番３外
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	40 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	33 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土地区画整理事業により分譲マンションやビジネスホテルなどが建ち並ぶ地域で、マンションの需要が強く、マンション街として成熟し、地価は今後も上昇するものと予測する。 (2)駅から徒歩圏内のマンションが見られる地域で、マンション需要が堅調であることから、共同住宅地域としての熟成度をより高めていくと予測する。堅調なマンション市況を背景に、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 106万4,532 円 1平米 32万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 104万8,002 円 1平米 31万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 106万4,532円 1平米 32万2,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 101万1,636円 1平米 30万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 104万8,002円 1平米 31万7,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 101万1,636円 1平米 30万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)草津駅・南草津駅徒歩圏内の戸建住宅地及びマンション用地の地価は安定的に上昇傾向で推移している。 (2)県内経済は各種政策の効果もあり、持ち直している。市内の人口は増加傾向で、住宅地の需要は堅調であり、地価は概ね上昇傾向にある。
地域要因
(1)堅調な分譲マンション需要を背景にディベロッパーによる用地取得が継続しており、人気が高く供給に対し需要が上回る状況が続いている。 (2)駅に近く、利便性が高い地域で、マンション需要が堅調であるため、今後はマンション地域としてより熟成度を高めていくと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７草津Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市南草津１丁目３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万6,884 円／平米 98万1,499 円／坪
推定価格 平米 坪	30万5,197 円／平米 100万8,981 円／坪
標準価格 平米 坪	31万3,344 円／平米 103万5,915 円／坪
査定価格 平米 坪	32万3,000 円／平米 106万7,838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７草津Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市南草津１丁目３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万780 円／平米 49万8,479 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,180 円／平米 47万9,965 円／坪
標準価格 平米 坪	28万6,351 円／平米 94万6,676 円／坪
査定価格 平米 坪	29万5,000 円／平米 97万5,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１草津Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	草津市
地域	滋賀県草津市南草津１丁目３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万4,339 円／平米 67万5,545 円／坪
推定価格 平米 坪	20万7,615 円／平米 68万6,375 円／坪
標準価格 平米 坪	31万2,203 円／平米 103万2,143 円／坪
査定価格 平米 坪	32万2,000 円／平米 106万4,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	6.6 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１大津Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	大津市
地域	滋賀県草津市南草津１丁目３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万7,075 円／平米 71万7,650 円／坪
推定価格 平米 坪	21万7,936 円／平米 72万496 円／坪
標準価格 平米 坪	33万6,321 円／平米 111万1,877 円／坪
査定価格 平米 坪	34万6,000 円／平米 114万3,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情