路線価 (2023) 滋賀県守山市水保町字北川1144-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 守山市滋賀県守山市水保町字北川１１４４番４
価格時点	2023 年
駅名	守山駅 から 8700m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,540 円 1平米 5万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,540 円／坪 1平米 5万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は守山市内の住宅地域で、中心となる需要者は地元居住者を中心とする一次取得者である。駅徒歩圏内の開発余地の減少と地価上昇傾向を受けて需要は郊外へ拡大している。本地域も転入出の動きはあまりなく堅調な需要が認められる。需要中心価格帯は、２００㎡程度の土地で１，０００～１，３００万円程度、新築の戸建物件で２，８００～３，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏の範囲は、守山市及び周辺市の住宅地域である。需要者は市内または周辺市に勤務する一次取得者が中心となる。街路条件、居住環境が良好な地域については、堅調な需要が認められる。また、周辺における宅地開発の売れ行き動向も、一次取得者層を中心として良好である。需要の中心となる価格帯は、２００㎡前後の土地で、１，０００万円～１，３００万円程度、新築戸建で３，０００万円前後と判断した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内にアパート等の収益物件は少なく、自用物件の取引が支配的である。駅から遠隔で賃貸需要が低いため、収益還元法は非適用とした。よって市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお造成後の期間経過のため原価法は非適用とした。 (2) 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の取引が中心となる。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における規範性の高いと判断される取引事例から求めたもので、各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する価格である。一方、収益価格は、自用目的での取引が中心で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は見送った。以上より、代表標準地との均衡も考慮して、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	守山駅北西方
距離	8700 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	守山市滋賀県守山市水保町字北川１１４４番４
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地として熟成しており格別な変動要因は認められないが、周辺では新規分譲も複数見られ、需要は堅調で地価は安定化傾向と予測する。コロナ禍の一般住宅市況への影響はほとんど見られない。 (2)郊外に位置する熟成した戸建住宅地域で、土地利用は今後も安定的に推移するものと予測する。街路条件、環境条件が良好であり、地域要因に影響を与える要因はなく、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万6,540 円 1平米 5万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万6,540 円 1平米 5万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万6,540円 1平米 5万3,400円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 17万5,879円 1平米 5万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万6,540円 1平米 5万3,400円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 17万5,879円 1平米 5万3,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は一部に弱さがみられるものの緩やかに持ち直している。直近１年の市内総人口は増加、高齢化率は県水準より低い。 (2)県内経済は、持ち直している。守山市の人口は増加傾向で推移。老年人口は微増しているが、高齢化率は県平均よりも低い。
地域要因
(1)最寄り駅からは遠隔であるが、需要は底堅く、周辺では新規分譲も見られ、需給とも安定的である。 (2)郊外に位置する住宅地域であり、街路条件、環境条件が良好であり、一定の需要が認められる。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)南東向きであることから日照等の面で優れ、個別的要因に基づく競争力の程度は相対的に強い。個別的要因に変動はない。 (2)標準的な形状・規模等の中間画地であるが、方位において優位性があり、標準的画地に比べ若干競争力を有する。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７守山Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市水保町字北川１１４４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,252 円／平米 17万2,745 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,252 円／平米 17万2,745 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,252 円／平米 17万2,745 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,300 円／平米 17万6,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７守山Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市水保町字北川１１４４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,512 円／平米 17万3,605 円／坪
推定価格 平米 坪	5万492 円／平米 16万6,927 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,054 円／平米 17万2,091 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,100 円／平米 17万5,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市水保町字北川１１４４番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万3,648 円／平米 17万7,360 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,045 円／平米 16万8,755 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,515 円／平米 17万3,615 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,600 円／平米 17万7,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市水保町字北川１１４４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万206 円／平米 23万2,101 円／坪
推定価格 平米 坪	7万206 円／平米 23万2,101 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,715 円／平米 17万7,582 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,800 円／平米 18万1,169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	建築協定（建築協定）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情