路線価 (2023) 滋賀県守山市守山4-字南高田1274-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 守山市滋賀県守山市守山４丁目字南高田１２７４番１
価格時点	2023 年
駅名	守山駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 30万7,458 円
1平米当たり	1平米 9万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,700万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万3,414 円 1平米 11万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,700万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万3,414 円／坪 1平米 11万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ守山駅勢圏を中心に、守山市内における一般住宅地域の範囲。需要者は同一需給圏内の居住者または通勤者の一次取得者が中心である。駅徒歩圏内の空閑地がほとんどないため宅地の供給は希少であり、また対象不動産の周辺地域は人気のエリアであるため、不動産需要は堅調である。新規分譲地であれば市場の中心価格帯は土地は１５０～２００㎡前後で２０００～３０００万円前後が主流である。 (2) 同一需給圏はＪＲ「守山」駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者は市内居住者に限らず、京阪神へ通勤する他の地域からの転入者も多く見られる。駅徒歩圏内の住宅地は稀少性から需要は極めて強く、新型コロナ感染症の影響も見られず、地価は上昇基調で推移している。中心となる価格帯は、土地単価で概ね坪当たり４０万円前後～４５万円程度、新築戸建で４０００万円～５０００万円程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は代替性を有する守山市内の住宅地の事例を採用して試算しており規範性は高い。近隣地域は自用の戸建住宅が多く、画地規模からも収益目的の新築賃貸想定は現実的でないと判断し、収益価格の試算は断念した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、周辺住宅地域の地価水準との均衡にも留意の上、居住の快適性をより重視する住宅地域であることも考慮し、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は最寄駅を同一にする極めて価格牽連性が高いと認められる取引事例より試算したもので、信頼性が高い。収益価格は自己使用目的の取引が中心で居住の快適性を指向する住宅地域に存し、収益性に基づいて価格形成される地域ではないことから試算しなかった。よって、市場の取引実態を反映した規範性が高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	守山駅北西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	68.7 坪 (227 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパートが見られる区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	守山市滋賀県守山市守山４丁目字南高田１２７４番１
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	20 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	19 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)生活利便性の良好な住宅地域で、利用状況は現状で推移すると予測する。コロナ禍にあっても住宅地への影響はほとんど見られず、利便性の良好な住宅地は供給が希少で、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)区画整理済みの住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状のまま推移していくものと予測する。駅徒歩圏内の住宅地域の需要は極めて旺盛で、地価は上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万3,414 円 1平米 11万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万3,414 円 1平米 11万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は持ち直している。守山市の総人口は増加傾向にあるが、老年人口の増加率が大きく、高齢化が進んでいる。 (2)県内景気は一部に弱さが見られるものの、緩やかに持ち直しつつある。守山市は総人口・生産年齢人口ともに増加傾向で、高齢化の進行速度は遅い。
地域要因
(1)駅に比較的近い住宅地域で、生活利便性に優れる希少な人気のエリアで、区画も整然としており、宅地需要は堅調である。 (2)駅に比較的近い住宅地域で、住宅地としての人気が高く、土地需要は逼迫した状況にあり、地価は上昇が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普通である。 (2)個別的要因に変動は無い。標準的な形状・規模を有する中間画地で、特段の優劣は無く、競争力の程度は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市守山４丁目字南高田１２７４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,828 円／平米 38万2,927 円／坪
推定価格 平米 坪	11万648 円／平米 36万5,802 円／坪
標準価格 平米 坪	12万270 円／平米 39万7,613 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市守山４丁目字南高田１２７４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,145 円／平米 44万177 円／坪
推定価格 平米 坪	13万534 円／平米 43万1,545 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,652 円／平米 38万5,652 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市守山４丁目字南高田１２７４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万8,801 円／平米 42万5,816 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,719 円／平米 44万2,075 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,563 円／平米 40万1,887 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市守山４丁目字南高田１２７４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,454 円／平米 40万4,833 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,944 円／平米 40万6,453 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,090 円／平米 38万7,100 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情