路線価 (2023) 滋賀県守山市金森町字山柿650-27 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 守山市滋賀県守山市金森町字山柿６５０番２７
価格時点	2023 年
駅名	守山駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 26万4,480 円
1平米当たり	1平米 8万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,220万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,220万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円／坪 1平米 10万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は守山市内を中心とする戸建住宅地域である。需要者は同一市内居住者や京阪神への通勤者等の一次取得者が中心と考えられる。郊外へと住宅開発が進んでおり、守山市内の需要と供給は共に堅調で、地価は上昇傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、土地単価で概ね坪当たり３５万円前後、新築戸建で３５００万円～４５００万円程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は、守山市を中心とする圏域で、主として守山駅勢圏内に存する幹線道路背後の住宅地域と判定される。需要者の多くは、守山市及び周辺市への通勤者を中心とする一次取得者である。人口増、宅地供給数の少なさからも住宅地の需要は堅調で、周辺分譲地の売れ行きも好調である。中心価格帯は、周辺の取引事例より土地２００㎡程度で２，１００万円～２，３００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用目的の取引が中心の戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域で、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。守山市内の戸建住宅地域に存する代替性が高いと認められる取引事例より試算した比準価格は、市場性を反映し、説得力を有する。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意し、さらに周辺の住宅地の価格水準との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、守山市内の類似性の高い戸建住宅地の事例を複数採用しており規範性は高い。対象標準地の存する近隣地域では投資採算性が低く、また画地条件等からも共同住宅の賃貸を想定することは現実的でないため、収益価格の試算は断念した。需要者は自己使用目的の個人であるため、比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	守山駅北西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	65.9 坪 (218 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建つ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	守山市滋賀県守山市金森町字山柿６５０番２７
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北７ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)開発から４０年近く経過する戸建住宅団地として熟成しており、土地利用は安定的に推移している。コロナ禍にあっても守山市内の住宅需要は強含みで、地価は上昇基調にある。 (2)守山駅勢圏の中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。居住環境・利便性の比較的良い住宅地の需要は堅調で、当面地価は上昇傾向で推移していくものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 33万600円 1平米 10万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 33万600円 1平米 10万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は一部に弱さが見られるものの、緩やかに持ち直しつつある。守山市は総人口・生産年齢人口ともに増加傾向で、高齢化の進行速度は遅い。 (2)県内景気は緩やかに持ち直しの動きが見られるものの、先行き不透明な状況が続いている。守山市の人口と世帯数は共に増加傾向にある。
地域要因
(1)戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅団地で、居住環境が優り、土地需要は堅調で、地価は上昇基調で推移している。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、地域要因に特段の変化はない。旺盛な住宅地需要に支えられ、良好な市場環境は郊外にも及んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は無い。標準的な形状・規模を有する中間画地で、特段の優劣は無く、競争力の程度は普通である。 (2)標準的な形状・規模を有する北東向きの中間画地で、個別的要因に基づく特段の優劣がなく、当該個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市金森町字山柿６５０番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
推定価格 平米 坪	10万400 円／平米 33万1,922 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,414 円／平米 33万5,275 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市金森町字山柿６５０番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,904 円／平米 30万3,835 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,214 円／平米 35万1,143 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,253 円／平米 33万4,742 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市金森町字山柿６５０番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,891 円／平米 24万7,590 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,367 円／平米 25万5,775 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,678 円／平米 28万3,251 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,700 円／平米 28万3,324 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県守山市金森町字山柿６５０番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,866 円／平米 40万6,195 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,480 円／平米 40万8,225 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,257 円／平米 40万4,182 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情