路線価 (2023) 滋賀県甲賀市水口町名坂字飯道寺田1014-34 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 甲賀市滋賀県甲賀市水口町名坂字飯道寺田１０１４番３４
価格時点	2023 年
駅名	水口駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	606万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	602万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,800 円／坪 1平米 3万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は甲賀市及び隣接する湖南市に存する住宅地域である。主たる需要者は、甲賀市に居住、通勤する個人であり、圏外からの転入は少ない。傾斜地に開発され相当期間が経過した住宅地域であるが、旧水口町の中心部や商業施設に比較的近く利便性が良いため、需要は堅調である。周辺では、高値の取引も見られるが、需要の中心となる価格帯は、規模１９０㎡程度の土地で５００万円～８００万程度と思料される。 (2) 同一需給圏は甲賀市内の水口町を中心に隣接の甲南町内の住宅団地に及ぶと判定した。需要者の属性は水口町内の工業団地や事業所等に勤務する者や学区を同じくする者、当該地域との地縁性を有する者が中心である。水口町の中心市街地は甲賀市内では価格水準が高いため割安感のある市街地外延部の住宅地に対する需要は堅調である。市場での中心となる価格帯は２００㎡程度の土地で６５０万円、土地建物総額で２，２００万円から２，５００万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格については、同一需給圏内において生起した住宅地域の取引事例から、適切な事例選択の上試算されたものであり実証的で規範性が高い。また、収益還元法については、自用目的での取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であることから適用しなかった。したがって、本件においては市場の取引実態等を反映した実証的な比準価格を採用し、対象標準地の前年価格からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は水口町外延部に広がる住宅団地の事例を採用して試算したものであり、市場性を反映しており価格説得力が高い。当該地域は自己使用目的の戸建住宅地域であり、貸家等は見られず、また規模が小さいことから経済合理的な共同住宅の建築想定もできないため収益価格は求められなかった。さらに旧造成の住宅地であり既成市街地化しており積算価格も試算できない。よって市場性を反映した比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水口駅北西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	57.5 坪 (190 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甲賀市滋賀県甲賀市水口町名坂字飯道寺田１０１４番３４
標準地の範囲
東	55 m
西	120 m
南	55 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	14.5 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は旧水口町郊外の丘陵地に存する住宅団地で、土地利用は当面現状を維持するものと予測する。傾斜地勢であるが、土地取引は比較的堅調で高値の取引も見られる。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)水口町中心市街地外延部に位置する傾斜地の住宅団地であり、土地利用に変化はなく現状維持で推移すると予測する。地価は水口町中心市街地の堅調な需要の影響により微増傾向にあると思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万4,800 円 1平米 3万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万5,461円 1平米 3万1,900円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万4,800円 1平米 3万1,700円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は感染症の影響が和らぐもとで、緩やかに持ち直している。甲賀市の人口は減少傾向であるが、高齢化率は上昇傾向にある。 (2)甲賀市の人口は県全体よりも減少傾向が強く、水口町、甲南町は概ね横這い、土山町、甲賀町、信楽町は減少傾向となっている。
地域要因
(1)水口町郊外の丘陵地に開発された住宅団地で、地域要因に特段の変動はない。利便性が良く、需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。 (2)水口町の市街地外延部に位置する傾斜地の住宅団地であり、土地利用に特段の変化はないが、割安感から地価は微増傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市水口町名坂字飯道寺田１０１４番３４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,843 円／平米 8万5,437 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,002 円／平米 9万5,881 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,224 円／平米 10万6,533 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,500 円／平米 10万7,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	Nov-34
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市水口町名坂字飯道寺田１０１４番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,236 円／平米 10万9,878 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,747 円／平米 10万8,262 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,824 円／平米 10万5,210 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,100 円／平米 10万6,123 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県甲賀市水口町名坂字飯道寺田１０１４番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,838 円／平米 6万5,584 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,838 円／平米 6万5,584 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,216 円／平米 9万6,588 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１湖南Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県甲賀市水口町名坂字飯道寺田１０１４番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,098 円／平米 12万5,952 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,755 円／平米 12万4,818 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,410 円／平米 10万3,841 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,700 円／平米 10万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１湖南Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県甲賀市水口町名坂字飯道寺田１０１４番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,126 円／平米 11万9,433 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,205 円／平米 11万6,388 円／坪
標準価格 平米 坪	3万586 円／平米 10万1,117 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	高さの限度１０ｍ
特別な事情