路線価 (2023) 滋賀県野洲市野洲字木ノ座175-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 野洲市滋賀県野洲市野洲字木ノ座１７５番６
価格時点	2023 年
駅名	野洲駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,430万 円 (353 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万7,453 円 1平米 6万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	2,430万 円 (353 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万7,122 円／坪 1平米 6万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は野洲市内及び周辺市域の既成住宅地域で、需要者の中心は地元居住者を中心とした個人と思われる。駅徒歩圏外で閉鎖的市場構造をやや有するものの、旧野洲町の市街地を構成し、共同住宅も見られる等、閉鎖的市場構造を緩和する要因を有し、一定の需要が認められる。中心となる取引価格等は７０，０００円／㎡弱と判断される。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線沿線を中心に野洲市及び周辺市に存する住宅地域と判定され、主たる需要者は、自己利用を企図する一次取得者層の外、賃貸利用を企図する事業者等も想定される。駅徒歩圏外に位置するものの新快速停車駅を最寄駅とする良好な利便性を有し、駅徒歩圏内の住宅地に対する旺盛な取得需要の影響等も相俟って、当地域の住宅地需要も安定的に推移する。当地域の中心価格帯は、３６０㎡程度の土地で概ね２，５００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の精度ある取引事例より試算したもので、信頼性があり現実的妥当性が認められる。収益価格は試算したものの居住性を主に取引される市場と認められることから、説得力に欠けるものと思われる。よって、居住性等が価格決定の市場での主導的な役割と認められることから、比準価格を標準に収益価格は比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は近傍類似地域内の住宅地事例より試算しており実証的な価格である。一方、収益価格は、投資採算性に見合う賃料形成がなされていないこと及び建築費の高騰等の理由から、比準価格に比して低位に求められた。また、手法の適用に際し想定要素が介在することから、相対的な信頼性は劣るものと判断される。よって本件では、市場実態を反映した比準価格を重視し収益価格を参考に留め、代表標準地と均衡性の検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	野洲駅南西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	106.8 坪 (353 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	野洲市滋賀県野洲市野洲字木ノ座１７５番６
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	30 m
面積	360 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北７ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏外の既成住宅地域で、土地利用は現状のまま推移するものと予測される。地縁的選好性がやや見受けられるが、共同住宅も見られる等、旧野洲町の市街地の一部を構成。地価は微増と予測。 (2)戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域として成熟し、当面は現在の地域環境を維持して推移すると思料する。駅徒歩圏外にあるものの良好な居住環境を有しており、堅調な取得需要を背景に地価は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万7,453 円 1平米 6万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万7,122 円 1平米 6万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万7,453円 1平米 6万8,800円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 22万5,139円 1平米 6万8,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万7,122円 1平米 6万8,700円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 22万5,139円 1平米 6万8,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、下振れリスクはあるが、景気は緩やかに持ち直している。野洲市の人口は微増傾向である。 (2)県内経済は緩やかな持ち直し傾向が窺えるが、全国的な物価高の進行等を受けて景気の先行き不透明感は依然として強く予断を許さない状況にある。
地域要因
(1)既成市街地であるが、共同住宅が所在し、閉鎖的市場構造を緩和する要因を有する。地域要因に特段の変化はない。 (2)戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域として成熟し、特筆すべき地域要因の変動は認められず、当面は現在の地域環境を維持して推移すると思料する。
個別的要因	(1)標準的方位・規模の中間画地で個別的要因に基づく優劣はなく競争力の程度も普通。台形であるが利用阻害の程度は低位。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７野洲Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	野洲市
地域	滋賀県野洲市野洲字木ノ座１７５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,315 円／平米 20万2,707 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,930 円／平米 21万7,965 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,820 円／平米 22万7,519 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,800 円／平米 22万7,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７野洲Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	野洲市
地域	滋賀県野洲市野洲字木ノ座１７５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,786 円／平米 29万3,527 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,045 円／平米 28万7,771 円／坪
標準価格 平米 坪	7万539 円／平米 23万3,202 円／坪
査定価格 平米 坪	7万500 円／平米 23万3,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７野洲Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	野洲市
地域	滋賀県野洲市野洲字木ノ座１７５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,880 円／平米 21万7,799 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,228 円／平米 21万5,644 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,661 円／平米 22万6,993 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,700 円／平米 22万7,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	南
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７野洲Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	野洲市
地域	滋賀県野洲市野洲字木ノ座１７５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,883 円／平米 32万3,601 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,881 円／平米 33万207 円／坪
標準価格 平米 坪	7万888 円／平米 23万4,356 円／坪
査定価格 平米 坪	7万900 円／平米 23万4,395 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情