路線価 (2023) 滋賀県野洲市西河原字川ケ中1036-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 野洲市滋賀県野洲市西河原字川ケ中１０３６番２３
価格時点	2023 年
駅名	野洲駅 から 4200m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	878万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万8,442 円 1平米 5万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	878万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万8,442 円／坪 1平米 5万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は野洲市の住宅地域である。需要者の中心は京阪方面通勤者層及び地元企業勤労者層と見られる。近隣地域は古くに開発された戸建住宅地域であり、周辺では小規模団地開発が活発で新規分譲の売れ行きは一次・二次取得者を中心として概ね好調である。土地は約１５０㎡～２００㎡程度で８００万円～１，２００万円、新築戸建は２，５００万円～３，０００万円程度の価格帯が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は、野洲市及び周辺市に存する駅徒歩圏外の住宅地域と判定され、主たる需要者は、自己利用を目的とする一次取得者層等と把握される。駅徒歩圏外に位置するものの、区画整然とした住宅地域が形成される旧中主町の中心市街地に存し、近時活発化するミニ開発分譲地の売れ行きも好調である等、底堅い取得需要に支えられ地価は安定的に推移する。当地域の中心価格帯は、土地１５０㎡程度の新築戸建住宅で概ね３，０００万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該近隣地域については、収益性よりも居住快適性を選好する自用中心の戸建住宅地域であり、戸建の貸家物件が見当たらず、賃貸市場が未成熟なため収益価格の試算は断念した。比準価格は周辺の適格な取引事例に基づき、格差判定等精度良く試算したもので、規範性は高い。よって、自用目的での取引が中心であることを踏まえて比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、画地規模から経済合理性に見合う共同住宅の建設・想定は非現実的であるため、収益還元法は試算しなかった。また需要者は、取引に際し生活利便性や快適性等を重視すると思料され、現実の市場で成立した取引価格が取引意思決定における重要な指標になると判断される。よって本件では、市場実態を反映した比準価格を標準に、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	野洲駅北方
距離	4200 m
土地の状態
土地面積	46.6 坪 (154 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	野洲市滋賀県野洲市西河原字川ケ中１０３６番２３
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	110 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	11 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６．５ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ野洲駅バス圏内の古くに造成された戸建住宅地域であり、生活利便性が良好で土地利用は安定的に推移している。周辺部住宅開発が活発で需要は堅調なことから今後も住宅地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟し、当面は現在の地域環境を維持して推移すると思料する。駅徒歩圏外にあるが区画整然とした良好な居住環境を有し、底堅い取得需要を背景に地価は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万8,442 円 1平米 5万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万8,442 円 1平米 5万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 18万6,789円 1平米 5万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 18万6,789円 1平米 5万6,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気の現状は、一部に弱さが見られるものの緩やかに持ち直している。直近の野洲市は生産年齢人口は増加、老年人口はほぼ横ばいである。 (2)県内経済は緩やかな持ち直し傾向が窺えるが、全国的な物価高の進行等を受けて景気の先行き不透明感は依然として強く予断を許さない状況にある。
地域要因
(1)ＪＲ駅徒歩圏外の旧中主町域中心部近くの住宅地域であり、生活利便性が良好で、住宅需要は底堅く地価は上昇傾向にある。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟し、特筆すべき地域要因の変動は認められず、当面は現在の地域環境を維持したまま推移すると予想する。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模を有する西向きの中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。当該要因に変動は無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１野洲Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	野洲市
地域	滋賀県野洲市西河原字川ケ中１０３６番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,025 円／平米 18万5,219 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,499 円／平米 20万6,622 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,520 円／平米 19万3,467 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,500 円／平米 19万3,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１野洲Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	野洲市
地域	滋賀県野洲市西河原字川ケ中１０３６番２３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万1,206 円／平米 20万2,347 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,687 円／平米 19万713 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,211 円／平米 19万2,446 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,200 円／平米 19万2,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１野洲Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	野洲市
地域	滋賀県野洲市西河原字川ケ中１０３６番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,732 円／平米 20万4,086 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,626 円／平米 24万102 円／坪
標準価格 平米 坪	6万775 円／平米 20万922 円／坪
査定価格 平米 坪	6万800 円／平米 20万1,005 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１野洲Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	野洲市
地域	滋賀県野洲市西河原字川ケ中１０３６番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,770 円／平米 13万8,092 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,770 円／平米 13万8,092 円／坪
標準価格 平米 坪	5万265 円／平米 16万6,176 円／坪
査定価格 平米 坪	5万300 円／平米 16万6,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情