路線価 (2023) 滋賀県野洲市小篠原字操り合2553外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 野洲市滋賀県野洲市小篠原字操り合２５５３番外
価格時点	2023 年
駅名	野洲駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 23万4,726 円
1平米当たり	1平米 7万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3億100万 円 (4221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万5,718 円 1平米 7万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3億100万 円 (4221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万5,387 円／坪 1平米 7万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、湖南地域の商業地域等である。需要者の中心は、地元事業者が中心であるが、全国展開の事業者も一部含まれる。規模を有することから類似の取引は少ない。県内幹線道路からの影響、背後地の熟成等の影響を受け、一定の需要がある。画地規模、業種等が異なることから総額の把握は困難であるが、１㎡当り７０，０００円強と判断される。 (2) 同一需給圏の範囲は野洲・守山・近江八幡市域における幹線道路沿い路線商業地域のエリアである。需要者の中心は広域展開の大型量販店舗または地元店舗経営者である。近隣地域はＪＲ野洲駅東方の県道沿いに形成され、ドラッグストア、外食店舗、量販店等の用地需要は堅調であり、市況は全般的には好調である。市場の中心価格帯の把握は、土地の個別性・利用目的・画地規模等により一様でないため判定は困難であるが単価で概ね７万円／㎡前後程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似性のある商業地等に係る事例より試算され、信頼性がある。収益価格については、賃貸市場の成熟性の観点より、元本に見合う賃料が得られない傾向が強いこと等から低位に求められ、相対的規範性が劣る。よって、説得力の高い比準価格を標準とし、収益価格は比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該近隣地域については、県道沿いの路線商業地域であり、低層店舗の賃貸物件の想定が可能なことから収益価格を試算したが、土地に対する投下資本性の低さを反映して低位に求められたため検証に留める。よって、自用目的での取引が中心であることを踏まえて、類似性の高い事例を選択の上試算された規範性の高い比準価格を重視し、代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	野洲駅東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	1276.8 坪 (4221 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	県道沿いに大規模商業施設が立地する商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	14.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	野洲市滋賀県野洲市小篠原字操り合２５５３番外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	75 m
奥行き	55 m
面積	4200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４．４ｍ　県道四方路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いの商業地域で、現状のまま推移するものと予測。県内幹線道路の繁華性の影響を受け、また背後地の熟成等から、需要はやや強含み。地価は上昇傾向。 (2)ＪＲ野洲駅から比較的近い県道沿いの商業地域であり、背後地拡大が進み駅や国道８号方面から商業繁華性が高まりつつあり、コロナ禍においても需要は比較的堅調で、地価は概ね上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万5,718 円 1平米 7万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万5,387 円 1平米 7万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万5,718円 1平米 7万1,300円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 23万1,089円 1平米 6万9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万5,387円 1平米 7万1,200円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 23万1,089円 1平米 6万9,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、下振れリスクはあるが、景気は緩やかに持ち直している。野洲市の人口は微増傾向である。 (2)県内景気は、依然として厳しい状況にあるが、一部で持ち直しの動きがみられる。野洲市の人口は、概ね横這い傾向、老年人口は増加している。
地域要因
(1)地域要因に変化はない。県内幹線道路の繁華性の影響、背後地の熟成度等により、需要はやや強含み。地価は上昇傾向。 (2)ＪＲ駅から比較的近い県道沿いの路線商業地域であり、店舗進出等商業繁華性は高まりつつあり、現下の情勢より地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)大規模な低層店舗地として標準的な形状・規模・接面状況を有する画地で、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、個別的要因に変動はない。 (2)対象標準地のみで一つの近隣地域を形成し、その個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７野洲Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	野洲市
地域	滋賀県野洲市小篠原字操り合２５５３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,780 円／平米 27万3,671 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,780 円／平米 27万3,671 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,795 円／平米 23万7,354 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,800 円／平米 23万7,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７野洲Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	野洲市
地域	滋賀県野洲市小篠原字操り合２５５３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,803 円／平米 14万1,507 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,323 円／平米 14万3,226 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,904 円／平米 22万4,491 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,900 円／平米 22万4,477 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１守山Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県野洲市小篠原字操り合２５５３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,155 円／平米 24万1,850 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,521 円／平米 24万3,060 円／坪
標準価格 平米 坪	7万221 円／平米 23万2,151 円／坪
査定価格 平米 坪	7万200 円／平米 23万2,081 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７守山Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県野洲市小篠原字操り合２５５３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,568 円／平米 23万9,910 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,724 円／平米 28万3,404 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,037 円／平米 23万8,154 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,000 円／平米 23万8,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２０７守山Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	守山市
地域	滋賀県野洲市小篠原字操り合２５５３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,682 円／平米 30万9,713 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,994 円／平米 31万4,050 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,404 円／平米 23万9,368 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,400 円／平米 23万9,354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情