路線価 (2023) 滋賀県湖南市下田字高松2235-32 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 湖南市滋賀県湖南市下田字高松２２３５番３２
価格時点	2023 年
駅名	三雲駅 から 5200m
路線価
1坪当たり	1坪 8万5,956 円
1平米当たり	1平米 2万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	482万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,776 円 1平米 3万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	484万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,106 円／坪 1平米 3万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は湖南市及び周辺市町の住宅地域の存する範囲で、概ねＪＲ草津線駅勢圏の住宅地域一円。需要者の中心は同沿線に居住する第一次取得者が中心である。市内中心部の地勢が平坦な住宅地域と異なり、郊外の高台に位置することから、需要は弱含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、標準的な画地規模の土地で４００万円～６００万円程度、新築戸建は２０００万円台前半。 (2) 同一需給圏は、湖南市及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は湖南市及び周辺市町に勤務する一次取得者である。市場の需給動向は、湖南市郊外の傾斜のある住宅地域の土地需要は弱含みで、地価は下落傾向にある。取引の中心となる価格帯は、１５０㎡程度の土地で４５０万円～６００万円程度、新築戸建で２３００万円から２５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、市場では自己の居住目的の取引が主流である。本件では代替競争関係にある事例が採用でき、市場の実態を反映した比準価格が求められた。一方で収益還元法については、賃貸市場が未成熟であるうえ、画地規模が小さいため適用できなかった。対象不動産は、居住の快適性を重視する住宅地域に存するので、取引事例比較法により求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、湖南市内の価格水準のやや低い住宅地域に所在する信頼性の高い住宅地の事例から求めたもので、市場性を反映して求められており規範性が高い。収益価格については、対象標準地は自用の戸建住宅が中心の住宅地域内に存し、賃貸市場が未成熟であること等から求められなかった。以上により、規範性の高い比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三雲駅北東方
距離	5200 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅の建ち並ぶ高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	湖南市滋賀県湖南市下田字高松２２３５番３２
標準地の範囲
東	70 m
西	45 m
南	50 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	13 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地で、格別の変動はなく土地利用は現状のまま推移すると思料する。駅徒歩圏外にあり、傾斜地でもあることから需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)湖南市郊外の古くに開発された住宅団地で、地域要因は変化に乏しく今後も安定的に推移するものと予測する。市街地中心部から離れた傾斜地のある住宅地需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移すると思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万7,776 円 1平米 3万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万8,106 円 1平米 3万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万7,776円 1平米 3万2,600円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 10万9,098円 1平米 3万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 10万9,098円 1平米 3万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着き、県内景気は回復基調。不動産への影響は様々で不透明。湖南市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向。 (2)県内景気は、持ち直している。個人消費は感染症の影響が和らぐもとで持ち直している。湖南市の人口はここ５年で見ると微減傾向にある。
地域要因
(1)丘陵地に古くに造成された住宅地域で地域要因に格別の変動はない。郊外の傾斜地の住宅地域で、需要は減退傾向にある。 (2)郊外の傾斜地のある住宅地域で、土地需要は乏しく、地価は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１湖南Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県湖南市下田字高松２２３５番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,004 円／平米 12万8,947 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,527 円／平米 12万4,064 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,857 円／平米 10万5,319 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７湖南Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県湖南市下田字高松２２３５番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,327 円／平米 13万15 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,938 円／平米 12万8,729 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,427 円／平米 10万3,898 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,400 円／平米 10万7,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１湖南Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県湖南市下田字高松２２３５番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,997 円／平米 17万5,208 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,453 円／平米 17万104 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,629 円／平米 11万1,177 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１湖南Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県湖南市下田字高松２２３５番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,521 円／平米 15万7,104 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,215 円／平米 14万9,481 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,619 円／平米 10万4,532 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,600 円／平米 10万7,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２０７湖南Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県湖南市下田字高松２２３５番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,281 円／平米 13万9,781 円／坪
推定価格 平米 坪	4万655 円／平米 13万4,405 円／坪
標準価格 平米 坪	3万963 円／平米 10万2,364 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情