路線価 (2023) 滋賀県湖南市三雲字東代633-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 湖南市滋賀県湖南市三雲字東代６３３番９
価格時点	2023 年
駅名	三雲駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	726万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,860 円 1平米 4万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	719万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,538 円／坪 1平米 4万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は湖南市内の住宅地域一円で、需要者の中心は地縁的選好性を有する地元居住者やＪＲ草津線沿線の湖南市及び隣接市の居住者等である。駅から徒歩圏内の区画整然とした住宅地であるものの、周辺では未利用地が見られ、三雲駅周辺の住宅地については、湖南市の中心部からやや距離があること等から、取得需要はやや弱い。取引における中心価格帯は、標準地程度の規模で、土地価格が６００～８００万円程度である。 (2) 同一需給圏は湖南市及び甲賀市を含んだ甲賀エリアに存する類似の地域特性を有する住宅地の存する範囲である。主たる需要者は市内及び隣接市町に通勤する若年層の一次取得者が考えられる。近隣地域は古くに開発された住宅団地で需要は総じて弱く、近傍では三雲駅整備事業が進捗しているものの新規の転入を喚起するほどではない。市場での中心価格帯は土地単価で４０，０００円／㎡～４５，０００円／㎡程度、総額では７２０万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺地域は主として、居住の快適性を重視する住宅地域に存し、取引の中心は自用目的の戸建住宅の取引である。したがって、熟成した不動産賃貸市場は形成されておらず、収益還元法は試算しない。本件においては、自用目的での取引が中心で、取引の実態を反映し、信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は甲賀エリアに存する類似の地域特性を有する住宅地の事例に基づき試算しており、豊富な資料を基礎とした価格であり、取引価格が支配的な戸建住宅地市場を反映しているため規範性は高いものと思料する。他方、近隣地域には賃貸共同住宅等はなく、賃貸市場が成立していないと判断できることから収益還元法の適用を断念した。したがって、比準価格を標準に代表標準地価格との均衡に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	三雲駅西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	52.6 坪 (174 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	湖南市滋賀県湖南市三雲字東代６３３番９
標準地の範囲
東	40 m
西	65 m
南	85 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	12 m
面積	170 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当分の間は現状を維持すると予測する。駅徒歩圏内の住宅地域であるが、三雲駅周辺の住宅地の取得需要はやや弱く、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。 (2)近隣地域は成熟した住宅地域であり、土地利用は安定的である。近傍では三雲駅の整備事業等が進捗しているものの地価に影響はなく、今後も弱含みのまま推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万7,860 円 1平米 4万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万6,538 円 1平米 4万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万7,860円 1平米 4万1,700円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 13万8,521円 1平米 4万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万6,538円 1平米 4万1,300円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 13万8,521円 1平米 4万1,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は各種政策の効果もあり、持ち直している。市内の人口はほぼ横ばいで、住宅地の地価は利便性の高い地域を除き概ね下落傾向にある。 (2)県内景気は、需要の一部に弱い動きがみられるものの、生産活動は製造業を中心に持ち直しており、全体として緩やかに回復傾向にある。
地域要因
(1)駅から徒歩圏内の住宅地域で、土地利用は安定的で、地域要因に変動はない。周辺で未利用地も見られ、三雲駅周辺の住宅地の取得需要はやや弱い。 (2)古くに開発された団地で土地利用は安定的であるが需要は弱い。三雲駅南口の整備事業は地価の下落を止めるには至っていない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７湖南Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県湖南市三雲字東代６３３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,880 円／平米 11万8,619 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,880 円／平米 11万8,619 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,867 円／平米 13万1,800 円／坪
査定価格 平米 坪	4万700 円／平米 13万4,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７湖南Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県湖南市三雲字東代６３３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,471 円／平米 12万7,185 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,471 円／平米 12万7,185 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,367 円／平米 13万6,759 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,200 円／平米 13万9,513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１湖南Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県湖南市三雲字東代６３３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,126 円／平米 11万9,433 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,205 円／平米 11万6,388 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,127 円／平米 13万5,966 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,900 円／平米 13万8,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	高さの限度１０ｍ
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７湖南Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	湖南市
地域	滋賀県湖南市三雲字東代６３３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,758 円／平米 12万4,828 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,960 円／平米 11万8,884 円／坪
標準価格 平米 坪	4万541 円／平米 13万4,029 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情