路線価 (2023) 滋賀県東近江市福堂町字里ノ南3189-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 東近江市滋賀県東近江市福堂町字里ノ南３１８９番１
価格時点	2023 年
駅名	能登川駅 から 3900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	272万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	272万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,986 円／坪 1平米 1万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東近江市を中心とした近郊市町における既成住宅地域。需要者の中心は地元居住者を主とした分家世帯や勤労世帯が中心で、総じて市場規模は狭隘である。本地域のような旧来からの住宅地域においては強い地縁的選好性を反映して狭隘な独自市場を形成する傾向にあり、世帯分離と高齢化のほか、市街地郊外部の地価下落の影響も反映して本地域の地価は下落傾向が持続するものと予測する。土地価格は１～２万円／㎡程度で需要は減退している。 (2) 同一需給圏は、東近江市及び周辺市域の農家集落地域や既成住宅地域である。需要者は分家住宅取得者やＵターン希望者など同一需給圏内に地縁性を有する者が大半で、外部からの新規転入者は稀である。取引は少なく需給ともに動きは鈍い。取引に際しては取引規模や当事者間の個別的事情などにより価格が左右されるため、取引の中心価格帯の把握は困難であるが、単価ベースで概ね１万円／㎡～２万円／㎡前後であると把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の既成住宅地で賃貸市場が未成熟であり、経済合理的な賃貸建物の想定は非現実的であるため収益価格は試算しない。比準価格は同一需給圏内の類似地域等における信頼性の高い取引事例から求められたものであり、市場性を反映して実証的、現実的妥当性を有する。以上により本地域は自用の戸建住宅を主とする地域特性から実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域内は自用の戸建住宅が大半を占める。近隣地域及びその周辺地域は賃貸物件が皆無で賃貸市場は成熟しておらず、また、市街化調整区域内にあり公法上の規制からも新築賃貸を想定することは現実的でないため、収益価格の試算は断念した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の価格水準との均衡にも留意の上、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	能登川駅北西方
距離	3900 m
土地の状態
土地面積	64.7 坪 (214 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ水田に囲まれた住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東近江市滋賀県東近江市福堂町字里ノ南３１８９番１
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	10 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	15 m
面積	225 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	旧能登川町の市街地郊外の内湖に近接する既成住宅地域。
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅や既成住宅を主体とした古くからの集落地域で土地利用は現状維持と予測。市街化区調整区域に存し旧態依然とした土地利用や高齢化、世帯分離の進行、閉鎖的な市場性により需要は弱含みで推移するものと予測。 (2)古くからの農家集落地域で、土地の利用状況は現状で推移するものと予測される。転入者の少ない地域で高齢化等により需要は限定的で弱く、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2022年	1坪 4万3,309円 1平米 1万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2019年	1坪 4万3,309円 1平米 1万3,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はウィズコロナの下で緩やかに持ち直している。東近江市の人口は下落傾向で高齢化率は高い。取引件数や建築着工戸数は概ね横這いで推移。 (2)県内経済は持ち直している。東近江市の総人口は微減傾向にあるが、老年人口は増加しており高齢化は進んでいる。
地域要因
(1)旧能登川町の市街地郊外に位置する農家住宅を主体とした地域であり、高齢化が進行し地縁的選好性は強い。地域要因に特段の変動はない。 (2)古くからの集落地域であり、土地利用に特段の変動はなく、転入者も少なく、需要は限定的で弱い状況にある。
個別的要因	(1)標準的規模を有する台形の三方路画地であるが、個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。標準的な規模を有する台形の三方路地であるが、個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程度は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市福堂町字里ノ南３１８９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万864 円／平米 3万5,916 円／坪
推定価格 平米 坪	1万831 円／平米 3万5,807 円／坪
標準価格 平米 坪	1万831 円／平米 3万5,807 円／坪
査定価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	北西
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３４条１２号区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市福堂町字里ノ南３１８９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,507 円／平米 8万4,326 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,230 円／平米 9万6,634 円／坪
標準価格 平米 坪	2万341 円／平米 6万7,247 円／坪
査定価格 平米 坪	2万300 円／平米 6万7,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市福堂町字里ノ南３１８９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,609 円／平米 7万4,745 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,999 円／平米 5万6,199 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市福堂町字里ノ南３１８９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,043 円／平米 4万9,732 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,044 円／平米 5万9,653 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,151 円／平米 4万171 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１東近江Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県東近江市福堂町字里ノ南３１８９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,313 円／平米 4万7,319 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,238 円／平米 6万295 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,768 円／平米 4万8,823 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情