路線価 (2023) 滋賀県米原市春照字宮ノ前1595 坪・平米
2023
路 線 価
滋賀県 米原市
滋賀県米原市春照字宮ノ前1595番
(米原)
- 周辺状況: 住宅地 (農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域)
- 近江長岡駅 から 4100m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは:路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位)のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは:倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典:国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
住所 | |
---|---|
所在地 |
滋賀県
米原市滋賀県米原市春照字宮ノ前1595番
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価格時点 | 2023 年
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駅名 | 近江長岡駅 から 4100m |
路線価 | |
倍率方式 | 1.1 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
標準地の鑑定額 | |
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
不動産鑑定士の査定額(1) | |
鑑定評価日 | 2023年01月12日
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調査実施日 | 2022年12月21日
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鑑定評価額 総額 |
204万 円
(191 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 3万5,374 円
1平米 1万700 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
鑑定評価日 | 2023年01月10日
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調査実施日 | 2022年12月20日
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鑑定評価額 総額 |
206万 円
(191 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 3万5,705 円/坪
1平米 1万800 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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市場の特性 | |
(1) 同一需給圏は、概ね湖北及び湖東地域の類似の既成住宅地域。特に、米原市の既成住宅地域との代替競争関係が強い。需要者の属性は、米原市居住者が中心で、地縁的選好性が相対的に強く、地域外からの需要は少ない。近年における市場の需給動向は、景況感等から弱含みで推移している。取引件数が少なく、当事者間の個別的事情が介在するケースも多いため、明確な中心価格帯を見出すことは困難であるが、更地で100万円~300万円程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は、旧伊吹町を中心とした米原市及び周辺市を含む地域特性の類似する既成住宅地域である。主たる需要者は、地縁的選好性を有する地元居住者が中心であり、地域内での世帯分離等が見られる程度で地域外からの新規流入は殆ど見られない。圏域内は総じて人口減少、高齢化が進行しており、需要は恒常的に弱含みである。取引が少なく、市場で中心となる価格帯を把握することは困難であるが、土地の単価で1万円/㎡程度と考えられる。 |
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試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
(1) 居住の快適性・生活利便性を指向する自用の戸建住宅地域であり、比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は、戸建住宅の賃貸による収益性に基づいて価格形成されている市場ではなく、共同住宅の賃貸市場も未成熟であると判断されるため、適用を断念した。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、他の米原市住宅地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、米原市及び隣接市の価格牽連性を有する既成住宅地の取引事例から試算されており、信頼性を有する。本地域は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、周辺には賃貸共同住宅は殆ど見られず賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用を断念した。よって信頼性を有する取引事例により求めた比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 |
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交通 | |
交通施設 | 近江長岡駅北方
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距離 | 4100 m
|
土地の状態 | |
土地面積 |
57.8 坪
(191 平米)
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私道分面積 | 0 平米
|
指定建ぺい率 | 60 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 200 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
形状 | 台形 |
間口 | 1 m
|
奥行 | 1.2 m
|
現況 | 住宅
|
構造 |
鉄筋コンクリート造:RC
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑) |
地上階数 | 2F
|
地下階数 | B0
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周辺の利用状況 | 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
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接面道路の状況 | |
方位 | 北東 |
道路幅員 | 4.1 m
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舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
側道の状況 | |
側道方位 | 接面道路無(記載無含) |
側道等接面状況 | 記載無し |
水道/ガス/下水 | |
水道/ガス/下水 設備の供給の有無 | |
水道 | 有 |
ガス | 無 |
下水道 | 有 |
法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
非線引都市計画区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第1種住居地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
|
基準建ぺい率 | 60 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 164 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
標準地 |
米原市滋賀県米原市春照字宮ノ前1595番
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標準地の範囲 | |
東 | 100 m
|
西 | 90 m
|
南 | 50 m
|
北 | 120 m
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標準的使用 | |
標準的使用 | 戸建住宅地
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画地の形状等 | |
間口 | 13 m
|
奥行き | 15 m
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面積 | 200 m2
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形状 | ほぼ長方形 |
地域の特性 | |
地域の特性 | 特にない
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街路 | 基準方位北4.1m市道
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法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
非線引都市計画区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第1種住居地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
|
指定建ぺい率 | 60 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 200 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
基準建ぺい率 | 60 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 164 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
地域の将来予測 | |
(1)JR近江長岡駅勢圏に属する既成住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。 (2)旧伊吹町の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、土地利用に変化は見られず、今後も現状を維持して推移するものと予測する。地域性より地縁的選好性を有するため需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測。 |
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近隣地域の比準価格 | |
最有効使用判定 | 戸建住宅地
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不動産鑑定士の査定額(1) | |
比準価格 |
1坪 3万5,374 円
1平米 1万700 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
比準価格 |
1坪 3万5,705 円
1平米 1万800 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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前年からの変動額
前年からの変動額 | |
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不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
2023年 |
1坪 3万5,374円 1平米 1万700円 |
前年から次年への変動率 -3.6 % | |
2022年 |
1坪 3万6,697円 1平米 1万1,100円 |
不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
2020年 |
1坪 3万5,705円 1平米 1万800円 |
前年から次年への変動率 -2.7 % | |
2019年 |
1坪 3万6,697円 1平米 1万1,100円 |
標準地区分 | 代表標準地 |
継続・新規区分 | 継続 |
一般的要因 | |
(1)県内景気は、緩やかに持ち直している。米原市の人口は微減、世帯数は微増傾向にある。 (2)県内景気はウィズコロナの状況下で緩やかに持ち直している。米原市の人口は減少傾向にあり、県全体を超える減少率となっている。 |
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地域要因 | |
(1)既成住宅地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。 (2)旧伊吹町の古くからの既成住宅地域であり、需要は限定的で、地価は下落傾向で推移している。地域要因に特段の変動はない。 |
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個別的要因 |
(1)標準的な規模を有する台形地だが、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。 (2)標準的規模の中間画地で個別的要因に基づく優劣はなく、競争力の程度は普通である。台形だが利用阻害は殆どない。個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
事例番号 |
2301米原S 比準価格算定 事例A |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 滋賀県 |
市区町村 | 米原市 |
地域 | 滋賀県米原市春照字宮ノ前1595番 |
区域区分 | 非線引都市計画区域 |
用途地域 | 記載無し |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
1万1,495 円/平米
3万8,002 円/坪
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推定価格 平米
坪
|
1万1,449 円/平米
3万7,850 円/坪
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標準価格 平米
坪
|
1万720 円/平米
3万5,440 円/坪
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査定価格 平米
坪
|
1万700 円/平米
3万5,374 円/坪
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土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | ほぼ整形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 東 |
道路幅員 | 8.5 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | 田園集落地区 |
特別な事情 |
比準価格算定 事例B
事例番号 |
2301米原S 比準価格算定 事例B |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 滋賀県 |
市区町村 | 米原市 |
地域 | 滋賀県米原市春照字宮ノ前1595番 |
区域区分 | 非線引都市計画区域 |
用途地域 | 記載無し |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
1万313 円/平米
3万4,095 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
1万612 円/平米
3万5,083 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
1万1,054 円/平米
3万6,545 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
1万1,100 円/平米
3万6,697 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 160 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 西 |
道路幅員 | 3.3 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 南 |
側道幅員1 | 2.9 m |
側道方位2 | 東 |
側道幅員2 | 2 m |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例C
事例番号 |
2301長浜S 比準価格算定 事例C |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 滋賀県 |
市区町村 | 長浜市 |
地域 | 滋賀県米原市春照字宮ノ前1595番 |
区域区分 | 市街化調整区域 |
用途地域 | 記載無し |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
1万204 円/平米
3万3,734 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
1万163 円/平米
3万3,599 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
1万224 円/平米
3万3,801 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
1万200 円/平米
3万3,721 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 160 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | ほぼ整形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南東 |
道路幅員 | 3 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例D
事例番号 |
2301長浜S 比準価格算定 事例D |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 滋賀県 |
市区町村 | 長浜市 |
地域 | 滋賀県米原市春照字宮ノ前1595番 |
区域区分 | 非線引都市計画区域 |
用途地域 | 記載無し |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
1万1,083 円/平米
3万6,640 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
1万994 円/平米
3万6,346 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
1万1,585 円/平米
3万8,300 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
1万1,600 円/平米
3万8,350 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 西 |
道路幅員 | 5.1 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |