路線価 (2023) 滋賀県米原市高溝字七反田307-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 米原市滋賀県米原市高溝字七反田３０７番１外
価格時点	2023 年
駅名	坂田駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 9万5,874 円
1平米当たり	1平米 2万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億2,300万 円 (3392 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8 円 1平米 3万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億2,300万 円 (3392 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8 円／坪 1平米 3万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は米原市を中心に湖北・湖東エリアの商業地域である。需要者は地元事業者のほか沿道型施設事業者が考えられる。背後に住宅地域を持つ国道沿いの路線商業地域で、店舗の連たん性はやや低いものの、供給が少なく、その稀少性から需要は底堅さが見られ、地価は横ばい傾向で推移している。中心となる価格帯は、取引が少なく規模によって幅はあるものの、土地単価で概ね坪当たり１２万円前後と考えられる。 (2) 同一需給圏は湖北、湖東、湖西の郡部域の商業集積地として把握され、需要者は地元事業者が中心とみられる。この圏域では消費者は大型商業施設に流れ、用地需要は構造的に減退していることから、コロナ禍の影響の後退が言われる昨今ではあるが、市場は変わらず総じて軟調な状況にある。取引価格は地域の状況により、㎡あたり２万円～５万円に分布し、その価格決定においては従来から相場観等が重視され、収益性評価は補強的手段に止まっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 国道沿いの路線商業地域であるが、自己使用目的の取引が中心で、元本価格に見合った賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に求められた。収益性より取引価格を重視して取引される市場構造から、代替性が認められる取引事例より求めた比準価格は、現下の不動産市場の実態を反映し、説得力を有する。よって、比準価格を標準として、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、比較可能性に富む取引事例に対し的確な補修正や要因比較が行われており、その信頼性は高いものと認められた。一方その収益性に着目して求めた収益価格は、試算過程で想定や予測を多く含むものの、商業地の評価においては重視されるべきものである。そこで信頼性や市場との適合性に優る比準価格をより重視したが、収益価格の示す側面をも十分に参酌して、代表標準地からの検討も踏まえたうえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	坂田駅北東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	1026 坪 (3392 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車販売会社、店舗等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	31 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	米原市滋賀県米原市高溝字七反田３０７番１外
標準地の範囲
東	40 m
西	80 m
南	190 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	50 m
面積	2500 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３１ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)自動車ディーラー等が見られる路線商業地域で、地域要因に大きな変化はなく、当分は現状を維持していくものと予測する。国道沿いで自動車交通量も多く、土地需要は底堅く、地価は横ばい傾向にある。 (2)旧近江町域を通じる国道８号の沿道地域であり、当面は現在の土地利用が継続するものと予測される。同一沿線のうちでも土地の利用度は低いが、地価はコロナ禍等で長引いた調整局面から脱しつつあるものとみられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万8 円 1平米 3万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万1,661 円 1平米 3万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万8円 1平米 3万6,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万8円 1平米 3万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万1,661円 1平米 3万6,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万8円 1平米 3万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は一部に弱さが見られるものの、緩やかに持ち直しつつある。米原市の総人口は減少傾向で、高齢化率も３０％以上で推移している。 (2)旧坂田郡４町からなる湖北地方の都市で、合併後の官民投資は旧米原町及び近江町域へ集中する傾向にあり、旧町間で経営資源の偏在が進んでいる。
地域要因
(1)国道８号沿いの路線商業地域で、長浜市から彦根市への主要道路として交通量が多く、土地需要は安定的に推移している。 (2)旧近江町域を通じる国道８号沿いの地域で、土地利用度は相対的に低く新規の需要も乏しいが、地価は調整局面を脱し底入れしたものとみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は無い。標準的な形状・規模を有する二方路地であるが、特段の優劣は無く、競争力の程度は普通である。 (2)不整形の程度は有効利用を阻害するほどではなく、また営業上背面道に特段の寄与は認められず、競争力は普通で、これら要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県米原市高溝字七反田３０７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,825 円／平米 11万8,437 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,411 円／平米 13万293 円／坪
標準価格 平米 坪	4万630 円／平米 13万4,323 円／坪
査定価格 平米 坪	4万600 円／平米 13万4,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	23.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県米原市高溝字七反田３０７番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,805 円／平米 13万1,595 円／坪
推定価格 平米 坪	4万123 円／平米 13万2,647 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,376 円／平米 14万3,401 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１甲賀Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	甲賀市
地域	滋賀県米原市高溝字七反田３０７番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,579 円／平米 9万4,482 円／坪
推定価格 平米 坪	4万267 円／平米 13万3,123 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,741 円／平米 14万7,914 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,700 円／平米 14万7,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１米原Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	米原市
地域	滋賀県米原市高溝字七反田３０７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,840 円／平米 11万5,181 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,572 円／平米 16万3,885 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,659 円／平米 14万7,643 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,700 円／平米 14万7,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県米原市高溝字七反田３０７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,368 円／平米 8万3,867 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,829 円／平米 10万5,227 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,800 円／平米 10万5,131 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情