路線価 (2023) 滋賀県蒲生郡日野町大字中在寺字里中368外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 蒲生郡日野町滋賀県蒲生郡日野町大字中在寺字里中３６８番外
価格時点	2023 年
駅名	桜川駅 から 5100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	568万 円 (546 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万4,382 円 1平米 1万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	573万 円 (546 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万4,713 円／坪 1平米 1万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は日野町を中心とした範囲の農家住宅地域である。古くからの集落地域であるため需要者は地縁をもつ者に限定される傾向が強く、転入者は極めて少ない。高齢化の進展と人口の減少傾向を反映して慢性的に需要は少ない。取引事例は少なく、また、個別的な事情等が強いため、中心価格帯の把握は困難であるが、土地単価で１万円／㎡程度が標準と判断される。 (2) 同一需給圏は日野町を中心に周辺市町を含む既成住宅地域の圏域と判断した。主たる需要者は、地縁的選好性を有する地元居住者であり、地域内での世帯分離等が見られる程度で、地域外からの新規流入は少ない閉鎖的な市場構造である。圏域内は総じて人口減少、高齢化が進行しており、需要は恒常的に弱含みである。取引が少なく、市場で中心となる価格帯を明確に把握することは困難であるが、５５０㎡の土地で総額４５０万円～７００万円程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅中心の古くからの集落地域であり共同住宅の想定は困難なため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、日野町及び周辺市の既成住宅地の取引事例から試算されており、市場性を反映して信頼性を有する。本地域は農家住宅が建ち並ぶ古くからの既成住宅地域であること、また市街化調整区域内に存し法的規制の観点からも賃貸を想定することは妥当ではないため収益還元法は適用しなかった。よって信頼性を有する取引事例により求めた比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	桜川駅南東方
距離	5100 m
土地の状態
土地面積	165.2 坪 (546 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	蒲生郡日野町滋賀県蒲生郡日野町大字中在寺字里中３６８番外
標準地の範囲
東	90 m
西	130 m
南	90 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの農家集落地域であり、当面の間現状が維持されるものと予測される。需要者は地縁を有する者等に限定される傾向が強いため需要は慢性的に少なく、地価は依然下落傾向にある。 (2)国道背後の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、土地利用に変化はなく今後も現状を維持して推移するものと予測する。地域性より地縁的選好性を有するため需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万4,382 円 1平米 1万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万4,713 円 1平米 1万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万4,382円 1平米 1万400円
前年から次年への変動率 -3.7 ％
2022年	1坪 3万5,705円 1平米 1万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万4,713円 1平米 1万500円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2019年	1坪 3万5,705円 1平米 1万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日野町の人口は減少傾向。スーパー等が立地する町中心部の一部で増加傾向を示すほかは、高齢化の進展により減少傾向で推移している。 (2)県内景気はウィズコロナの状況下で緩やかに持ち直している。日野町の人口は減少傾向にあり、県全体を超える減少率となっている。
地域要因
(1)古くからの集落地域であり、土地利用に特段の変動はない。集落外からの流入は少なく、需要は弱いため、地価は依然下落傾向が続いている。 (2)農家住宅が建ち並ぶ古くからの既成住宅地域であり需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準的な形状・規模を有する中間画地であり、競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７日野Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	蒲生郡日野町
地域	滋賀県蒲生郡日野町大字中在寺字里中３６８番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,165 円／平米 2万6,993 円／坪
推定価格 平米 坪	8,067 円／平米 2万6,670 円／坪
標準価格 平米 坪	9,034 円／平米 2万9,866 円／坪
査定価格 平米 坪	9,030 円／平米 2万9,853 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７東近江Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県蒲生郡日野町大字中在寺字里中３６８番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,872 円／平米 4万2,555 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,082 円／平米 4万3,249 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,226 円／平米 4万419 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７東近江Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県蒲生郡日野町大字中在寺字里中３６８番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万63 円／平米 3万3,268 円／坪
推定価格 平米 坪	9,864 円／平米 3万2,610 円／坪
標準価格 平米 坪	9,944 円／平米 3万2,875 円／坪
査定価格 平米 坪	9,940 円／平米 3万2,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２０７東近江Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県蒲生郡日野町大字中在寺字里中３６８番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,154 円／平米 4万181 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,093 円／平米 3万9,979 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,617 円／平米 3万8,406 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情