路線価 (2023) 滋賀県蒲生郡竜王町大字綾戸字南出447 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 蒲生郡竜王町滋賀県蒲生郡竜王町大字綾戸字南出４４７番
価格時点	2023 年
駅名	近江八幡駅 から 8300m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	489万 円 (354 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	481万 円 (354 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,962 円／坪 1平米 1万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、竜王町及び周辺市町の農家集落的色彩を有する既成住宅地域である。集落的色彩を有することから、需要者は地縁性を有する者に限定される傾向があり、閉鎖的な市場と認められ、転入者は少ない。世帯分離、高齢化等に伴い需給のバランスが不安定なことから、地価は下落基調と認められる。取引事例は少なく、また個別的な事情等が強いため、中心価格帯の把握は困難であるが、１４，０００円／㎡前後と思料される。 (2) 同一需給圏は竜王町及び近隣市町における既成住宅地域で、中心となる需要者は地縁的選好性を有する地元居住者である。市街地中心部で役場やスーパー、学校等の各施設に近く利便性が高いが、整備された住宅団地に比し競争力は劣る。需要中心価格帯は単価ベースで１～２万円／㎡程度である。画地規模や建物の規模、仕様は一様でないため、土地総額及び建物込みでの総額の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、賃貸市場が成熟していないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、精度ある取引事例より求められ、規範性を有し、また自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定される市場構造であるため、それらの価格を反映した比準価格を採用し、町域の他の標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内にアパート等の収益物件はみられず、自用物件の取引が支配的である。賃貸需要が見込み難い地域であるため、収益還元法は非適用、既成住宅地のため原価法も非適用とした。よって実証的な比準価格を標準とし、前年価格及び周辺標準地の価格も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	近江八幡駅南方
距離	8300 m
土地の状態
土地面積	107.1 坪 (354 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	蒲生郡竜王町滋賀県蒲生郡竜王町大字綾戸字南出４４７番
標準地の範囲
東	40 m
西	200 m
南	160 m
北	75 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅と農家住宅とが混在する住宅地域。土地利用に変化はなく現状のまま推移と予測。町の中心部に近接しているものの、地縁的選好性を有し、閉鎖的な市場で、需要は限定的、地価は下落傾向と予測。 (2)市街地中心部の既成住宅地域であり、当分の間現状を維持するものと推察される。コロナ禍の一般住宅市況への影響はほとんど見られないが、需要が限定傾向にあることから、地価は依然として下落基調であると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万4,962 円 1平米 1万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万4,962円 1平米 1万3,600円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2019年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、下振れリスクはあるが、景気は緩やかに持ち直している。竜王町の人口は微減傾向である。 (2)県内経済は一部に弱さがみられるものの緩やかに持ち直している。直近１年の町内総人口は微減、高齢化率は県水準より高い。
地域要因
(1)町中心部に近接する県道沿いの集落地域であるが、地縁的選好性を有し、需要は弱含みで、地価は下落基調。 (2)地域要因に特段の変化はないが、既成住宅地域であり、需要は限定される傾向にある。
個別的要因	(1)標準的な形状・規模を有する角地であるが、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。 (2)角地であるが幅員狭小な里道で特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７日野Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	蒲生郡日野町
地域	滋賀県蒲生郡竜王町大字綾戸字南出４４７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,165 円／平米 2万6,993 円／坪
推定価格 平米 坪	8,067 円／平米 2万6,670 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,969 円／平米 3万9,570 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２０７東近江Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	東近江市
地域	滋賀県蒲生郡竜王町大字綾戸字南出４４７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万63 円／平米 3万3,268 円／坪
推定価格 平米 坪	9,864 円／平米 3万2,610 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,512 円／平米 4万4,671 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１竜王Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	蒲生郡竜王町
地域	滋賀県蒲生郡竜王町大字綾戸字南出４４７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,696 円／平米 1万8,831 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,312 円／平米 3万7,397 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,070 円／平米 4万6,515 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,100 円／平米 4万6,615 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１近江八幡Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	近江八幡市
地域	滋賀県蒲生郡竜王町大字綾戸字南出４４７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,520 円／平米 2万8,167 円／坪
推定価格 平米 坪	8,486 円／平米 2万8,055 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,498 円／平米 4万1,318 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情