路線価 (2023) 滋賀県愛知郡愛荘町安孫子字八木代850 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	滋賀県 愛知郡愛荘町滋賀県愛知郡愛荘町安孫子字八木代８５０番
価格時点	2023 年
駅名	愛知川駅 から 3700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,650万 円 (1527 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,013 円 1平米 2万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	3,650万 円 (1527 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,013 円／坪 1平米 2万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は愛荘町及び周辺市町の幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は飲食店、物販店、事務所等の多様な事業者が見込まれ、需要は底堅い。市場の中心価格帯は単価ベースで２～３万円程度であるが、利用目的により画地規模に開差があることや、事業用定期借地の需要も含まれることから、総額での把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、愛荘町及び周辺市町の商業地域及び商住混在地域である。需要者の属性は、店舗や事業所等を有する県内の事業者が中心である。商業繁華性・店舗集度は低く、商業地域としての発展的要因も見受けられないが、用途の多様性が認められ、周辺の住宅地との相関関係により、一定の需要が認められる。中心価格帯の判定は困難であるが、１，５００㎡前後の土地で、３，０００万円～５，０００万円程度と判断した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 県道沿いの路線商業地域であるが、収益価格で取引されるには至らず、地域の相場感がプライスリーダーとなって価格形成される傾向にある。よって実証的な比準価格を重視し、今後の収益性リスクの反映に留意した収益価格を比較考量、前年価格や周辺標準地の価格も考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお既成市街地のため原価法は非適用とした。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における規範性の高いと判断される取引事例から求めたもので、各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する価格である。収益価格は、低層店舗を想定したが、賃貸市場の特性を反映して低位に試算された。なお、既成市街地に存するため原価法は適用しない。以上より、市場の取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	愛知川駅東方
距離	3700 m
土地の状態
土地面積	461.9 坪 (1527 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所が見られる県道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	愛知郡愛荘町滋賀県愛知郡愛荘町安孫子字八木代８５０番
標準地の範囲
東	140 m
西	50 m
南	155 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	52 m
面積	1500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)対象標準地上の金融機関の営業縮小による影響が懸念されるものの、多様な業種が見られる県道沿いの商業地域で役場にも近く、需要は底堅い。地価は安定化傾向で推移するものと予測する。 (2)店舗、営業所が見られる県道沿いの商業地域で、繁華性・商業集積度が劣っており、外延的発展性も低く、土地利用は現状のまま推移すると予測する。地域要因に影響を与える要因はなく、地価は横這い傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万336 円 1平米 2万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万9,013 円 1平米 2万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万336円 1平米 2万4,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万9,013円 1平米 2万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万9,013円 1平米 2万3,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万9,013円 1平米 2万3,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は一部に弱さがみられるものの緩やかに持ち直している。商業系は国道沿い等に一定の需要がある。 (2)県内経済は、持ち直している。愛荘町の人口は横這い傾向、世帯数は微増傾向。高齢化率は県平均より低いが、微増傾向。
地域要因
(1)近年対象標準地上の金融機関が統廃合によりＡＴＭのみの営業となっており、今後の動向と地域への影響について要注視である。 (2)県道沿いの商業地域で、繁華性・商業集積度が劣るものの、一定の需要が認められ、需給は均衡している。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)角地であることから、建物配置や進入の利便性、視認効果が高く、競争力の程度は優る。個別的要因に変動はない。 (2)標準的な形状・規模を有する角地であり、角地による優位性があり、標準的画地に比べ、若干の競争力を有する。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２０７多賀Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	犬上郡多賀町
地域	滋賀県愛知郡愛荘町安孫子字八木代８５０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,874 円／平米 10万8,681 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,644 円／平米 10万7,921 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,434 円／平米 7万7,473 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１彦根Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県愛知郡愛荘町安孫子字八木代８５０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,368 円／平米 8万3,867 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,686 円／平米 7万8,306 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２０７彦根Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	彦根市
地域	滋賀県愛知郡愛荘町安孫子字八木代８５０番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,683 円／平米 8万8,214 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,160 円／平米 8万6,485 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,689 円／平米 7万5,010 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１長浜Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	滋賀県
市区町村	長浜市
地域	滋賀県愛知郡愛荘町安孫子字八木代８５０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,900 円／平米 5万9,177 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,469 円／平米 8万4,201 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,112 円／平米 7万6,408 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,800 円／平米 7万8,683 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情