路線価 (2023) 京都府京都市北区紫野上門前町75-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市北区京都府京都市北区紫野上門前町７５番２
価格時点	2023 年
駅名	北大路駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 76万380 円
1平米当たり	1平米 23万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	1,950万 円 (69 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 93万2,292 円 1平米 28万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,940万 円 (69 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万8,986 円／坪 1平米 28万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、北区、上京区を中心とする近隣商業地域の圏域。需要者の中心は、地縁性のある小規模事業者である。旧来の商店街であり、大規模店舗への顧客流出や後継者難等から、やや衰退傾向が見られたが、若手経営者の誘致等により新規出店も見られるほか、住宅利用目的の需要も見込まれる。需要の中心となる価格帯は概ね１５～２０百万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、京都市北部から中部にかけて立地する商店街や幹線道路等に建ち並ぶ近隣型の商業地域である。需要者の中心は地元の中小法人及び個人事業者で、チェーン展開する法人事業者も見られる。近隣型店舗が中心であるが、共同住宅等も混在する。最近は観光客や若者をターゲットにした飲食・小売店舗が増え、空店舗の解消が図られている。需要の中心となる価格帯は、規模や建物の構造・用途等の差異から明確な価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　収益価格は、比準価格に比して低位に求められた。当地域は、収益物件も所在するが、旧来の商店街であり、自用目的の物件が主体の商業地域であることを考慮し、比準価格を重視しつつ、収益価格も斟酌し、かつ代表標準地価格との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は古くからの商店街であり、標準的な画地規模ではテナントビル等の建設が出来ないので、取引の中心は自己使用目的である。規模が小さく高度利用が図れないことから、店舗兼住宅の賃料では投資採算性に見合う賃料収入を得ることが困難であるので収益価格がやや低位に求められた。よって比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通りに決定した。
交通
交通施設	北大路駅西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	20.9 坪 (69 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市北区京都府京都市北区紫野上門前町７５番２
標準地の範囲
東	15 m
西	30 m
南	140 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	14 m
面積	70 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　旧来の商店街であり、後継者難等からシャッターを閉めたままの店舗も少なからず見られるが、若手経営者の新規出店も散見される等、明るい兆しも見えてきている。 (2)低層の店舗・店舗併用住宅が建ち並ぶ近隣商業地域である古くからの商店街である。コロナ禍による影響が沈静化している昨今、衰退傾向にある商店街にあって新規事業等、観光客誘致等を目的とした出店が見られる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 94万8,822 円 1平米 28万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 97万5,270 円 1平米 29万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 94万8,822円 1平米 28万7,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 91万2,456円 1平米 27万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 97万5,270円 1平米 29万5,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 91万2,456円 1平米 27万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　コロナ禍による経済活動停滞から、徐々に正常化する方向にあるが、変異型ウィルスによる感染再拡大等の懸念要因もある。 (2)１２月に公表された年次実質ＧＤＰ成長率は上昇した。府内の主要小売業販売額や京都市内の主要ホテルの宿泊客数（９月）は、前年を上回った。
地域要因
(1)　旧来の商店街であるが、新規出店も散見される。 (2)衰退する商店街の中で、観光地も近接する本市で最も長い商店街で、観光客も見られる。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市北区
地域	京都府京都市北区紫野上門前町７５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万5,279 円／平米 120万7,612 円／坪
推定価格 平米 坪	36万7,471 円／平米 121万4,859 円／坪
標準価格 平米 坪	30万3,194 円／平米 100万2,359 円／坪
査定価格 平米 坪	30万3,000 円／平米 100万1,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市北区
地域	京都府京都市北区紫野上門前町７５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万6,411 円／平米 104万6,055 円／坪
推定価格 平米 坪	31万6,411 円／平米 104万6,055 円／坪
標準価格 平米 坪	27万1,364 円／平米 89万7,129 円／坪
査定価格 平米 坪	27万1,000 円／平米 89万5,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｉ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市北区
地域	京都府京都市北区紫野上門前町７５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万6,119 円／平米 78万609 円／坪
推定価格 平米 坪	23万7,300 円／平米 78万4,514 円／坪
標準価格 平米 坪	29万809 円／平米 96万1,415 円／坪
査定価格 平米 坪	29万1,000 円／平米 96万2,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｍ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市北区
地域	京都府京都市北区紫野上門前町７５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万5,816 円／平米 144万808 円／坪
推定価格 平米 坪	44万6,489 円／平米 147万6,093 円／坪
標準価格 平米 坪	38万7,577 円／平米 128万1,330 円／坪
査定価格 平米 坪	38万8,000 円／平米 128万2,728 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	57 ％
基準容積率	167 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	風致３種
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市北区
地域	京都府京都市北区紫野上門前町７５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万9,527 円／平米 99万236 円／坪
推定価格 平米 坪	29万9,527 円／平米 99万236 円／坪
標準価格 平米 坪	28万3,643 円／平米 93万7,724 円／坪
査定価格 平米 坪	28万4,000 円／平米 93万8,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情