路線価 (2023) 京都府京都市上京区西三本木通丸太町上る真町471-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市上京区京都府京都市上京区西三本木通丸太町上る真町４７１番１外
価格時点	2023 年
駅名	神宮丸太町駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 119万160 円
1平米当たり	1平米 36万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	7,110万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 150万7,536 円 1平米 45万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	7,100万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 150万4,230 円／坪 1平米 45万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に上京区及び隣接区における住環境の良好な住宅地域である。需要者は高額所得者が中心となるが、用途の多様性を有しており、需要者の裾野は広い。京都御所や鴨川に近く、利便性にも優れていることから、需要は高水準を維持しており、供給については限定的となっている。取引の中心となる価格帯は、立地、画地規模、利用用途によって異なり把握しづらい状況となっているが、対象標準地規模の土地では７，０００万円台である。 (2) 同一需給圏は上京区及び周辺区の比較的住環境優良な住宅地域である。需要者は市内在住の中高所得者層が中心となる。京都御所や鴨川近傍に位置し、利便性高く、住宅選好性は高いため、需要は堅調に推移している。規模の大きな土地は開発業者によるマンション等素地需要も旺盛である。中心となる価格帯は、立地、規模、建物のグレード等により把握が困難であるが、標準地規模の土地で６，５００万円～７，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域では賃貸マンション等の収益物件も見られるものの、自己使用目的での取引が主流で、需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性を重視して意思決定する傾向が強い。収益性から価格を試算する収益還元法も適用したが、土地価格水準に見合う賃料水準を得られず、収益価格はやや低位に試算された。以上より、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額のとおり決定した。 (2) 近隣地域は一部共同住宅等も見られる既成住宅地域である。これを適切に想定した収益価格を試算したが、画地条件や法令制限等を所与として求めた収益価格は低位に試算された。当該地域は戸建住宅が多く、収益性よりも居住快適性を重視した自己居住目的の取引が支配的であり、比準価格の価格信頼性、実証性は収益価格に比べ高いと判断する。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	神宮丸太町駅北西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	47.2 坪 (156 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市上京区京都府京都市上京区西三本木通丸太町上る真町４７１番１外
標準地の範囲
東	35 m
西	20 m
南	110 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	23 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	旧市街地美観
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅や共同住宅等が見られる御所東エリアの住宅地域。優れた利便性を有しており、需要者の選好性は高い。地域要因に特段の変化はなく、需要は高水準で多岐にわたり、地価は堅調に推移すると予測される。 (2)一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として安定しており、一部共同住宅等も見られるが地域要因の大きな変動は見られない。供給少なく、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 155万3,820 円 1平米 47万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 156万7,044 円 1平米 47万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 155万3,820円 1平米 47万円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 148万7,700円 1平米 45万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 156万7,044円 1平米 47万4,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 148万7,700円 1平米 45万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当区の人口は微減、高齢化率は京都府平均と同水準。土地取引件数はほぼ横這い、建築着工数は前年より低水準だが、住宅地需要は強含み状態である。 (2)新型コロナの影響が和らぎ、緩やかに持ち直している。住宅投資は資材・物流費の高騰で横ばいで推移。分譲マンション販売は持ち直し基調。
地域要因
(1)利便性及び住環境が良好な御所東に位置する住宅地域であり、需要者の選好性は高い。 (2)利便性の高い幹線道路背後の比較的住環境良好な既存住宅地域で、供給は少なく、需要は安定的で、地価は、やや上昇で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｎ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市上京区西三本木通丸太町上る真町４７１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万6,860 円／平米 124万5,899 円／坪
推定価格 平米 坪	38万6,005 円／平米 127万6,133 円／坪
標準価格 平米 坪	44万2,159 円／平米 146万1,778 円／坪
査定価格 平米 坪	44万7,000 円／平米 147万7,782 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市上京区西三本木通丸太町上る真町４７１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	40万3,781 円／平米 133万4,900 円／坪
推定価格 平米 坪	42万7,313 円／平米 141万2,697 円／坪
標準価格 平米 坪	44万5,118 円／平米 147万1,560 円／坪
査定価格 平米 坪	45万 円／平米 148万7,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市上京区西三本木通丸太町上る真町４７１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	49万5,471 円／平米 163万8,027 円／坪
推定価格 平米 坪	50万4,480 円／平米 166万7,811 円／坪
標準価格 平米 坪	48万5,077 円／平米 160万3,665 円／坪
査定価格 平米 坪	49万 円／平米 161万9,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｐ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市上京区西三本木通丸太町上る真町４７１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	49万8,787 円／平米 164万8,990 円／坪
推定価格 平米 坪	49万555 円／平米 162万1,775 円／坪
標準価格 平米 坪	48万6,662 円／平米 160万8,905 円／坪
査定価格 平米 坪	49万2,000 円／平米 162万6,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｇ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市上京区西三本木通丸太町上る真町４７１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	63万1,494 円／平米 208万7,719 円／坪
推定価格 平米 坪	62万2,207 円／平米 205万7,016 円／坪
標準価格 平米 坪	49万2,252 円／平米 162万7,385 円／坪
査定価格 平米 坪	49万7,000 円／平米 164万3,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
特別な事情