路線価 (2023) 京都府京都市左京区下鴨東梅ノ木町20外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市左京区京都府京都市左京区下鴨東梅ノ木町２０番外
価格時点	2023 年
駅名	松ヶ崎駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 109万980 円
1平米当たり	1平米 33万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1億3,400万 円 (322 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 137万5,296 円 1平米 41万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1億3,400万 円 (322 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 137万5,296 円／坪 1平米 41万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は左京区の主に下鴨地区及び松ケ崎地区等を含む閑静な住宅地域である。需要者の中心は、京都市内の高額所得者層である二次取得者が多い。また、京都市外からの取得者も見られる。住環境は良好、最寄り駅から徒歩圏内でもあり、需要は比較的堅調に推移している。一部分割分譲も見られ、土地の価格帯は５千万円～１億４千万円程度である。 (2) 同一需給圏は地下鉄北山駅・松ケ崎駅周辺の高級住宅地域を中心とする圏域。需要者の中心は市内の高額所得者であり、他府県から転入も見られる。交通利便性及び住環境が良好であることから従来から名声が高く需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は規模により異なるが、土地は概ね５千万円～１億円強程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 公法上の規制等から戸建住宅としての自用目的での取引が中心である。状況の類似する松ヶ崎地区内等の適切な５事例より求めた比準価格の規範性は高いと判断する。収益還元法は適用を試みたが、当地域において賃貸借市場が未成熟であること及び公法上の規制等から安定的な収益の確保が困難であり採用できない。よって、地域の特性や価格の妥当性等を考慮した比準価格を採用し、指定基準地との変動率を総合的に勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) アパート等の収益物件はほとんど存在せず、自己の居住用目的の取引が中心であることから、収益価格は試算しなかった。居住の快適性が重視される住宅地域においては、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松ヶ崎駅南西方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	97.4 坪 (322 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市左京区京都府京都市左京区下鴨東梅ノ木町２０番外
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	100 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地。
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅等が多い住環境の良い住宅地域。当地域及び周辺地域において格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は総額がはり、需給関係等から横ばい又は若干の上昇傾向にある。 (2)品等の高い住宅地域として熟成しており、今後も地域要因の大きな変化は予想されず、当分の間は現状維持で推移するものと予測される。地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 137万5,296 円 1平米 41万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 137万5,296 円 1平米 41万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 137万5,296円 1平米 41万6,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 136万8,684円 1平米 41万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 137万5,296円 1平米 41万6,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 136万8,684円 1平米 41万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響等は改善し、不動産市況は横ばい又は若干の上昇傾向。 (2)左京区の人口は減少傾向にあるが、市街地の住宅地需要は堅調な状態が続いている。
地域要因
(1)下鴨地区では需要者に比較的人気のある徒歩圏内に位置する閑静な住宅地域であるが総額がはる。その他格別の変動要因はない。 (2)京都を代表する高級住宅地域であるが、総額の嵩む物件の引き合いは弱くなりつつあり、画地を分割した取引が増えている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市左京区下鴨東梅ノ木町２０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	41万3,016 円／平米 136万5,431 円／坪
推定価格 平米 坪	40万986 円／平米 132万5,660 円／坪
標準価格 平米 坪	40万986 円／平米 132万5,660 円／坪
査定価格 平米 坪	41万3,000 円／平米 136万5,378 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市左京区下鴨東梅ノ木町２０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万3,786 円／平米 140万1,037 円／坪
推定価格 平米 坪	42万6,329 円／平米 140万9,444 円／坪
標準価格 平米 坪	38万6,868 円／平米 127万8,986 円／坪
査定価格 平米 坪	39万8,000 円／平米 131万5,788 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	224 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市左京区下鴨東梅ノ木町２０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	38万9,424 円／平米 128万7,436 円／坪
推定価格 平米 坪	38万9,424 円／平米 128万7,436 円／坪
標準価格 平米 坪	40万2,714 円／平米 133万1,372 円／坪
査定価格 平米 坪	41万5,000 円／平米 137万1,990 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市左京区下鴨東梅ノ木町２０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万3,599 円／平米 143万3,478 円／坪
推定価格 平米 坪	43万3,599 円／平米 143万3,478 円／坪
標準価格 平米 坪	43万3,599 円／平米 143万3,478 円／坪
査定価格 平米 坪	44万7,000 円／平米 147万7,782 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｆ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市左京区下鴨東梅ノ木町２０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	44万935 円／平米 145万7,731 円／坪
推定価格 平米 坪	42万8,092 円／平米 141万5,272 円／坪
標準価格 平米 坪	40万7,319 円／平米 134万6,597 円／坪
査定価格 平米 坪	42万 円／平米 138万8,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情