路線価 (2023) 京都府京都市中京区烏丸通六角下る七観音町638 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市中京区京都府京都市中京区烏丸通六角下る七観音町６３８番
価格時点	2023 年
駅名	四条駅 から 260m
路線価
1坪当たり	1坪 1,090万9,800 円
1平米当たり	1平米 330万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	11億5,000万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,405万500 円 1平米 425万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	11億5,000万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,405万500 円／坪 1平米 425万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、本市の高度商業地域を形成する烏丸通・四条通・河原町通と京都駅前周辺に集積する商業地域であり、広域的な視点から見ると大阪・神戸の高度商業地域とその範囲が拡大される。需要者は、本市のみならず東京・大阪等に本社・本店を構える大手法人や投資法人等である。地域の範囲が限定的であることから希少性が高い地域であり、本市への支店開業等の需要もある。取引が希少であり中心となる価格帯を特定することは困難である。 (2) 同一需給圏は京都市中心部の業務高度商業地域である。需要者は資本力を有する国内外の有力企業、大手不動産会社、投資法人等である。空室率の上昇が若干見られるものの、市内のオフィス不足は依然続いており、市中心部に所在するオフィスビルの希少性は高い。高度商業地域の取引事例が少なく需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、高度商業地の取引が希少なため、地域横断的な観点から取引事例を収集して求めた価格で、広域市場を反映した価格である。一方収益価格は、投資採算性を基に試算したが、通常賃貸契約は複数年であり土地価格の変動に追随することが困難で、還元利回り等の変動も不確実である等の理由から信憑性がやや欠けると判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は商業地域であり収益価格が重視されるべき地域である。しかしながら、収益価格の試算過程では多くの想定事項が介在すること及び土地価格に見合う賃料水準が必ずしも形成されていないこと等から、収益価格の信頼性は相対的にやや劣る。よって本件では実証的と認められる比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	四条駅北方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	82 坪 (271 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B2
周辺の利用状況	金融機関、事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市中京区京都府京都市中京区烏丸通六角下る七観音町６３８番
標準地の範囲
東	20 m
西	60 m
南	50 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	沿道美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)烏丸通沿いに中高層の店舗・事務所、事務所ビルが多い本市の中心的なオフィス街で、地下鉄四条駅や阪急烏丸駅に近く、交通接近条件も良好である。リモートワークによる影響は小さく、オフィス需要の高い地域である。 (2)商業地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。市中心部に位置する希少性の高い商業地域であり、今後の地価水準は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,464万5,580 円 1平米 443万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,477万7,820 円 1平米 447万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,464万5,580円 1平米 443万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 1,365万3,780円 1平米 413万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,477万7,820円 1平米 447万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 1,365万3,780円 1平米 413万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)１２月に公表された年次実質ＧＤＰ成長率は上昇した。府内の主要小売業販売額や京都市内の主要ホテルの宿泊客数（９月）は、前年を上回った。 (2)新型コロナウイルスの感染状況が落ち着きつつあることから、市中心部の不動産市場にも持ち直しの動きがみられる。
地域要因
(1)本市の中心的な商業地域で、オフィスの空室率に大きな変動はない。店舗・オフィス共に需要が堅調な地域で、需要者は府外に広がっている。 (2)オフィスの空室率は若干の上昇傾向にあるが、依然低い水準にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区烏丸通六角下る七観音町６３８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	299万284 円／平米 988万5,879 円／坪
推定価格 平米 坪	302万6,167 円／平米 1,000万4,508 円／坪
標準価格 平米 坪	450万3,225 円／平米 1,488万7,662 円／坪
査定価格 平米 坪	450万 円／平米 1,487万7,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区烏丸通六角下る七観音町６３８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	334万8,241 円／平米 1,106万9,285 円／坪
推定価格 平米 坪	336万8,330 円／平米 1,113万5,699 円／坪
標準価格 平米 坪	440万3,046 円／平米 1,455万6,470 円／坪
査定価格 平米 坪	440万 円／平米 1,454万6,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｒ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区烏丸通六角下る七観音町６３８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	374万8,639 円／平米 1,239万3,001 円／坪
推定価格 平米 坪	369万408 円／平米 1,220万489 円／坪
標準価格 平米 坪	438万2,907 円／平米 1,448万9,891 円／坪
査定価格 平米 坪	438万 円／平米 1,448万280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	13 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｑ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市中京区烏丸通六角下る七観音町６３８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	240万8,008 円／平米 796万874 円／坪
推定価格 平米 坪	252万9,775 円／平米 836万3,436 円／坪
標準価格 平米 坪	434万6,692 円／平米 1,437万164 円／坪
査定価格 平米 坪	435万 円／平米 1,438万1,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市中京区烏丸通六角下る七観音町６３８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	656万3,727 円／平米 2,169万9,681 円／坪
推定価格 平米 坪	659万6,546 円／平米 2,180万8,181 円／坪
標準価格 平米 坪	502万4,026 円／平米 1,660万9,430 円／坪
査定価格 平米 坪	502万 円／平米 1,659万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情