路線価 (2023) 京都府京都市中京区西ノ京池ノ内町19-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市中京区京都府京都市中京区西ノ京池ノ内町１９番１０
価格時点	2023 年
駅名	二条城前駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 125万6,280 円
1平米当たり	1平米 38万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	7,200万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 158万6,880 円 1平米 48万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	7,200万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 158万6,880 円／坪 1平米 48万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中京区西部周辺の幹線・準幹線道路沿道の商業地域を中心とする範囲である。需要者は店舗・事務所利用目的の個人、法人の他、規模のまとまった画地ではマンション業者も想定される。車両通行量は多く駅にも近いが、繁華性は普通程度であることから、需要者の範囲はさほど広くない。取引の中心となる価格帯は画地規模によるが、標準的な規模で７千万円程度と考えられる。 (2) 同一需給圏の範囲は、中京区西部を中心に隣接区で、事務所、店舗、住宅等が混在する商業地域と把握した。想定される需要者は、規模に応じて様々であり、地縁を有する中小事業者、収益性に着目した不動産会社や投資家を中心に、マンションデベロッパーも考えられる。中心となる価格帯（総額）については、需要が底堅い一方で供給が少なく、また、地積や用途等が多様であることから、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該近隣地域には、店舗・事務所ビル等の収益物件も見られ、市場への参入者は収益性を重視する者も考えられる。もっとも、本地域の主流は比較的小規模な自用の店舗や事務所ビルであることから、収益価格の相対的信用性はやや劣る。したがって、ここでは多数の取引事例を比準して得られた実証的な比準価格を重視しつつ、収益価格も関連づけ、代表標準地価格との検討も行って、上記の鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は準幹線道路沿道に形成された商業地域であり、収益物件もみられることから収益価格は一定の説得力を有する。ただし、近隣地域では収益性に着目した取引はまだ少なく、収益性が直ちに価格形成に至る状況にはないものと考える。他方、比準価格は、不動産市場の実勢を反映した高い説得力を有する。したがって、説得力の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	二条城前駅南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	45.4 坪 (150 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗、住宅兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模事務所、店舗、住宅が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市中京区京都府京都市中京区西ノ京池ノ内町１９番１０
標準地の範囲
東	80 m
西	60 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付共同住宅地。
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	歴史遺産美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに位置し、利便性良好なことから画地規模により多様な需要が見込まれ上昇傾向にて推移するものと予測される。 (2)土地利用に特段変化は認められないことから当面は現状を維持して推移すると予測する。交通利便性に比較的優れた地域であることから需給バランスは安定しており、地価は今後も堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付共同住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 175万2,180 円 1平米 53万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 163万3,164 円 1平米 49万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 175万2,180円 1平米 53万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 155万3,820円 1平米 47万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 163万3,164円 1平米 49万4,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 155万3,820円 1平米 47万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年以降のコロナ禍の影響からは、まだ完全に脱しておらず、経済状況は不透明なまま推移している。 (2)マンション開発が進む一方で、観光客等の回復により各種店舗も賑わいを戻しつつある。今後は物価高が個人消費に与える影響に注視する必要がある。
地域要因
(1)二条駅周辺は利便性も良く、マンション用地を始め需要は堅調である。 (2)最寄駅徒歩圏内の生活利便性が認められるエリアであることから、マンションデベロッパーの需要を中心に需要は底堅い状況にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区西ノ京池ノ内町１９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万6,070 円／平米 173万9,187 円／坪
推定価格 平米 坪	53万2,383 円／平米 176万58 円／坪
標準価格 平米 坪	53万2,383 円／平米 176万58 円／坪
査定価格 平米 坪	53万2,000 円／平米 175万8,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｏ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区西ノ京池ノ内町１９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万4,488 円／平米 166万7,837 円／坪
推定価格 平米 坪	50万6,488 円／平米 167万4,449 円／坪
標準価格 平米 坪	56万895 円／平米 185万4,319 円／坪
査定価格 平米 坪	56万1,000 円／平米 185万4,666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	市街地美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市上京区
地域	京都府京都市中京区西ノ京池ノ内町１９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	56万1,635 円／平米 185万6,765 円／坪
推定価格 平米 坪	57万2,993 円／平米 189万4,315 円／坪
標準価格 平米 坪	59万9,993 円／平米 198万3,577 円／坪
査定価格 平米 坪	60万 円／平米 198万3,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	71 ％
基準容積率	218 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｊ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区西ノ京池ノ内町１９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万9,257 円／平米 115万4,644 円／坪
推定価格 平米 坪	34万8,911 円／平米 115万3,500 円／坪
標準価格 平米 坪	43万7,780 円／平米 144万7,301 円／坪
査定価格 平米 坪	43万8,000 円／平米 144万8,028 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	市街地美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｆ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区西ノ京池ノ内町１９番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万1,953 円／平米 208万9,237 円／坪
推定価格 平米 坪	64万168 円／平米 211万6,395 円／坪
標準価格 平米 坪	47万5,255 円／平米 157万1,193 円／坪
査定価格 平米 坪	47万5,000 円／平米 157万350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
特別な事情