路線価 (2023) 京都府京都市中京区壬生賀陽御所町33-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市中京区京都府京都市中京区壬生賀陽御所町３３番１外
価格時点	2023 年
駅名	大宮駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	5,810万 円 (147 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 130万5,870 円 1平米 39万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	5,810万 円 (147 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 130万5,870 円／坪 1平米 39万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内中心部周辺の中京区等の準幹線道路沿道や周辺の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は店舗・事務所等を利用目的とする法人及び個人事業者であり、画地規模が大きい場合にはマンションデベロッパー等の参入が見られる。取引の中心となる価格帯は、規模・形状や利用用途によってさまざまであるが、標準地程度の規模の土地でおおむね６，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は中京区及び周辺区における概ね堀川通以西の商業地域である。中小規模の事務所、住宅等が混在する商業地域で、需要者は事業を目的とする法人又は個人が中心となる。纏まった規模の土地にはマンションデベロッパーや不動産投資家の需要も認められる。需要は安定している一方で、供給は限定的なため、地価は上昇傾向で推移している。取引価格は画地規模等により大きな幅があるため、市場の中心となる価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、事務所や店舗付住宅に一般住宅も見られる地域であるが、取引は自己利用目的が中心である。比準価格は、類似性の高い取引事例に基づいて試算されたもので、規範性は高いものと思料する。一方、収益価格は、画地規模が小さく投資採算性に見合う賃料収入を得ることが困難であることから、やや低位に求められた。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域等に所在する多数の取引事例を収集し得たことから比準価格の規範性は高い。収益価格は比準価格に比べ低位に試算されたが、複数の需要が競合する現在の売買市場を収支予測や利回り等において十分に反映できなかったためと思料され、相対的な信頼性は劣る。従って市場性を反映した規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大宮駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	44.5 坪 (147 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の事務所、住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	市街地美観形成
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市中京区京都府京都市中京区壬生賀陽御所町３３番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	100 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１２ｍ市道、背面道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	市街地美観形成
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は中小規模の事務所、３階程度の店舗付共同住宅に一般住宅等が混在する商業地域である。コロナ禍による影響が沈静化し、地域要因に格別な変動要因もないので、当面は現状を維持するものと予測する。 (2)住宅等も混在する商業地域で、特段の変動要因もないことから今後も現状を維持すると予測する。不動産供給が少ない一方で、不動産需要が堅調であるため、地価水準は今後も上昇傾向であると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 137万8,602 円 1平米 41万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 137万5,296 円 1平米 41万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 137万8,602円 1平米 41万7,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 128万9,340円 1平米 39万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 137万5,296円 1平米 41万6,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 128万9,340円 1平米 39万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)１２月に公表された年次実質ＧＤＰ成長率は上昇した。府内の主要小売業販売額や京都市内の主要ホテルの宿泊客数（９月）は、前年を上回った。 (2)長引くコロナ禍とウクライナ侵攻の影響から、先行きに不透明感は残しつつも、経済活動は着実に拡大しており、景気は改善傾向にある。
地域要因
(1)準幹線道路にある商住混在地域であるが、交通施設等の利便性が良好なことから、マンション等の需要も認められる。 (2)商住混在地域であり、特段の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｈ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区壬生賀陽御所町３３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万9,539 円／平米 161万8,416 円／坪
推定価格 平米 坪	49万5,903 円／平米 163万9,455 円／坪
標準価格 平米 坪	41万9,191 円／平米 138万5,845 円／坪
査定価格 平米 坪	41万9,000 円／平米 138万5,214 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｎ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区壬生賀陽御所町３３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万7,625 円／平米 124万8,428 円／坪
推定価格 平米 坪	37万7,625 円／平米 124万8,428 円／坪
標準価格 平米 坪	41万5,887 円／平米 137万4,922 円／坪
査定価格 平米 坪	41万6,000 円／平米 137万5,296 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	312 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区壬生賀陽御所町３３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万5,432 円／平米 124万1,178 円／坪
推定価格 平米 坪	37万7,309 円／平米 124万7,384 円／坪
標準価格 平米 坪	41万7,839 円／平米 138万1,376 円／坪
査定価格 平米 坪	41万8,000 円／平米 138万1,908 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	市街地美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｍ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市中京区壬生賀陽御所町３３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万6,187 円／平米 104万5,314 円／坪
推定価格 平米 坪	31万1,582 円／平米 103万90 円／坪
標準価格 平米 坪	41万2,691 円／平米 136万4,356 円／坪
査定価格 平米 坪	41万3,000 円／平米 136万5,378 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	市街地美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｏ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市中京区壬生賀陽御所町３３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万7,250 円／平米 131万3,309 円／坪
推定価格 平米 坪	39万9,634 円／平米 132万1,190 円／坪
標準価格 平米 坪	42万225 円／平米 138万9,264 円／坪
査定価格 平米 坪	42万 円／平米 138万8,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	市街地美観形成
特別な事情