路線価 (2023) 京都府京都市東山区正面通大和大路東入茶屋町527-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市東山区京都府京都市東山区正面通大和大路東入茶屋町５２７番１６
価格時点	2023 年
駅名	清水五条駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 82万6,500 円
1平米当たり	1平米 25万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	6,390万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 103万4,778 円 1平米 31万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	6,390万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 103万4,778 円／坪 1平米 31万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京阪本線沿線で、概ね東山区の閑静な住宅地域が存する圏域。需要者の中心は京都市居住者のうち比較的裕福な層を中心とする。熟成した旧来からの住宅地で供給は少なく、規模の大きい画地を２～３に区画割した分譲が年に数例見られる程度。一方需要面は、自用地に加え富裕層の別荘需要も見込めることから根強いものがあり、需給動向は強含みの傾向を示す。需要の中心は、土地面積にバラツキがあることから明確な価格帯が見出せない。 (2) 同一需給圏は、東山区を中心にその周辺区の居住環境や利便性が比較的良好な住宅地域である。主な需要者は、市内居住の二次取得者が中心である。観光地に近い立地特性や市内中心部への良好なアクセス面等から希少性が高く、他地域からの転入も認められるが、地価は横ばい乃至微増傾向にある。中心となる価格帯は立地、規模、建物等のグレードにより把握困難であるが、標準地規模の画地で、６千万円台程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方収益価格については、経済合理性や建物配置からみて市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できない画地であるため、これを求めることが出来なかった。したがって比準価格を採用することとし、前年価格等との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域の周辺には賃貸共同住宅も見受けられるが、周辺賃料水準や法令上の制限等を所与とすれば、事業収支の観点から賃貸共同住宅の想定は非現実的であるため、収益還元法は適用しない。近隣地域においては自己使用目的の取引が支配的であり、当該価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるので、取引の実勢を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、前年指定基準地からの推移を検討の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	清水五条駅南東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	61.7 坪 (204 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	風致５種
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市東山区京都府京都市東山区正面通大和大路東入茶屋町５２７番１６
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅の敷地。
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	15 m
面積	210 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北４．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	風致５種
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく今後もほぼ現状のまま推移するものと予測される。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、現状地域要因に大きな変動はないが、観光地に近い立地特性等を背景に、総額は嵩むが、需要者の選好性は高いため、地価はやや上昇傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅の敷地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 103万4,778 円 1平米 31万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 103万4,778 円 1平米 31万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 103万4,778円 1平米 31万3,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 102万4,860円 1平米 31万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 103万4,778円 1平米 31万3,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 102万4,860円 1平米 31万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的な資源高や金利上昇、円安により日本国内で輸入材を中心に原材料が高騰しており、企業業績、家計への影響が懸念されている。 (2)新型コロナの影響が和らぎ、緩やかに持ち直している。住宅投資は資材・物流費の高騰で横ばいで推移。分譲マンション販売は持ち直し基調。
地域要因
(1)住環境は良好で、鉄道駅からのアクセスも良く、住宅地域としての人気も根強いことから需要は底堅く、地価も底堅い傾向が続く。 (2)市内中心部や大阪方面への利便性や居住環境にも優れ、需要は安定的でであるが、総額嵩むため、地価は、横ばい乃至やや上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区正面通大和大路東入茶屋町５２７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万5,189 円／平米 120万7,315 円／坪
推定価格 平米 坪	35万5,971 円／平米 117万6,840 円／坪
標準価格 平米 坪	38万5,250 円／平米 127万3,637 円／坪
査定価格 平米 坪	38万9,000 円／平米 128万6,034 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	1.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区正面通大和大路東入茶屋町５２７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	37万5,033 円／平米 123万9,859 円／坪
推定価格 平米 坪	37万5,783 円／平米 124万2,339 円／坪
標準価格 平米 坪	31万3,153 円／平米 103万5,284 円／坪
査定価格 平米 坪	31万6,000 円／平米 104万4,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区正面通大和大路東入茶屋町５２７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,795 円／平米 77万9,538 円／坪
推定価格 平米 坪	23万2,327 円／平米 76万8,073 円／坪
標準価格 平米 坪	30万9,769 円／平米 102万4,096 円／坪
査定価格 平米 坪	31万3,000 円／平米 103万4,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｉ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区正面通大和大路東入茶屋町５２７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万5,394 円／平米 100万9,633 円／坪
推定価格 平米 坪	32万246 円／平米 105万8,733 円／坪
標準価格 平米 坪	31万918 円／平米 102万7,895 円／坪
査定価格 平米 坪	31万4,000 円／平米 103万8,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区正面通大和大路東入茶屋町５２７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万6,692 円／平米 104万6,984 円／坪
推定価格 平米 坪	31万8,592 円／平米 105万3,265 円／坪
標準価格 平米 坪	29万8,028 円／平米 98万5,281 円／坪
査定価格 平米 坪	30万1,000 円／平米 99万5,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情