路線価 (2023) 京都府京都市東山区本町16-310-27 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市東山区京都府京都市東山区本町１６丁目３１０番２７
価格時点	2023 年
駅名	京阪東福寺駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 51万2,430 円
1平米当たり	1平米 15万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,850万 円 (113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万8,222 円 1平米 18万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,860万 円 (113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万1,528 円／坪 1平米 18万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京阪本線、ＪＲ奈良線沿線で、概ね東山区南部及び伏見区北部の混在住宅地域が存する圏域。需要者は京都市南部の居住者を中心とする。交通利便性は良好であり、画地規模も小さく総額も大きくないが、街路条件にやや劣るため需要は普通程度である。一方で供給は、相続や転居で既存物件が年に数例取引される程度である。このため需給動向は中庸である。市場の中心価格帯は、新築の戸建物件で３５００万円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ奈良線、京阪本線沿線で、東山区南部及び伏見区北部の一般住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者や地縁性を有する個人が中心である。古くからの住宅地域で開発余地が殆どなく中古物件や単発の土地取引が中心であるが、需給関係は概ね均衡している。取引件数が少ない地域であり中心となる価格帯は把握し難いが、中古住宅で２０００万程度、単発の建売で３５００万～４０００万程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方収益価格については、対象標準地が経済合理性や建物配置からみて市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できない画地であるため、これを求めることが出来なかった。したがって比準価格を採用することとし、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 画地条件の制約や周辺の土地利用状況等により経済合理性のある収益物件の経営は困難であるため収益価格は試算しなかった。居住の快適性を指標とした自用目的の取引が多い住宅地域であるから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	京阪東福寺駅南東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	34.2 坪 (113 平米)
私道分面積	14 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	風致５種
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市東山区京都府京都市東山区本町１６丁目３１０番２７
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅の敷地。
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	14 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	風致５種
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく今後もほぼ現状のまま推移するものと予測される。 (2)既成住宅地域として熟成しており、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。駅接近条件が良好なことから地価は堅調に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅の敷地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 61万8,222 円 1平米 18万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 62万1,528 円 1平米 18万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 62万1,528円 1平米 18万8,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的な資源高や金利上昇、円安により日本国内で輸入材を中心に原材料が高騰しており、企業業績、家計への影響が懸念されている。 (2)東山区の人口は減少しており、高齢化率は府平均を大きく上回る。令和４年の取引件数は前半減少していたが、後半は持ち直している。
地域要因
(1)鉄道駅から徒歩圏内にある熟成した住宅地域で、規模も小さく需要は見込め、地価は微増に転じた。 (2)利便性は標準的だが、古くからの住宅地域で範囲も狭いことから、供給量は乏しい。総額的な観点から一定の需要は存する。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区本町１６丁目３１０番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万5,337 円／平米 71万1,904 円／坪
推定価格 平米 坪	21万3,205 円／平米 70万4,856 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,368 円／平米 61万6,133 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区本町１６丁目３１０番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,753 円／平米 62万7,323 円／坪
推定価格 平米 坪	18万4,779 円／平米 61万879 円／坪
標準価格 平米 坪	18万3,495 円／平米 60万6,634 円／坪
査定価格 平米 坪	18万9,000 円／平米 62万4,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	山ろく美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区本町１６丁目３１０番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,993 円／平米 40万9,921 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,993 円／平米 40万9,921 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,133 円／平米 58万5,602 円／坪
査定価格 平米 坪	18万2,000 円／平米 60万1,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区本町１６丁目３１０番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,319 円／平米 48万7,037 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,441 円／平米 48万828 円／坪
標準価格 平米 坪	18万3,870 円／平米 60万7,874 円／坪
査定価格 平米 坪	18万9,000 円／平米 62万4,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｌ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区本町１６丁目３１０番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,976 円／平米 64万7,897 円／坪
推定価格 平米 坪	19万7,152 円／平米 65万1,785 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,548 円／平米 60万3,504 円／坪
査定価格 平米 坪	18万8,000 円／平米 62万1,528 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	山ろく美観
特別な事情