路線価 (2023) 京都府京都市東山区新橋通大和大路東入2-清本町357 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市東山区京都府京都市東山区新橋通大和大路東入２丁目清本町３５７番
価格時点	2023 年
駅名	祇園四条駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 337万2,120 円
1平米当たり	1平米 102万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	3億2,500万 円 (241 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 446万3,100 円 1平米 135万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3億2,500万 円 (241 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 446万3,100 円／坪 1平米 135万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京都市中心部の歓楽街を中心とする圏域。需要者は飲食関係の事業者及び賃貸用店舗の管理・運営を行う法人が大半を占める。祇園地区の知名度・希少性は高く、新型コロナウイルス感染症の影響が落着きつつあることもあり、需要は回復傾向にある。取引件数は少なく、規模によりまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は東山区や河原町エリア周辺の観光業を中心とした極めて商業繁華性の高い地域と判定した。需要者は収益物件の保有を目的とする事業会社、店舗運営を行う事業者等が中心である。接待を伴う飲食店舗や宿泊施設等の新型コロナの影響は弱まっており、人出も増加して需要は回復傾向にある。取引の中心となる価格帯は、立地、画地規模、用途等様々であり、把握しづらい状況であるが、地価水準は上昇傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は繁華性の高い商業地域であり、収益価格が重視されるべき地域である。しかしながら、収益価格の試算過程では多くの想定事項が介在すること及びコロナ禍からの回復の過渡期にあり収益の将来予測が困難であること等から、収益価格の信頼性は相対的にやや劣る。よって本件では実証的と認められる比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する価格牽連性の高い取引事例を採用して試算したものであり、取引市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上により、比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	祇園四条駅東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	72.9 坪 (241 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	料理、飲食関係店舗、ビルが並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市東山区京都府京都市東山区新橋通大和大路東入２丁目清本町３５７番
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	京都を代表する歓楽街・祇園地区に所在する。
街路	１１．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	旧市街地美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)コロナ禍の行動制限の緩和により今後の飲食業の回復が期待されるが、コロナ禍によって歓楽街の顧客の行動が様変わりしていることもあり、先行きは不透明である。 (2)飲食店舗等が建ち並ぶ京都を代表する歓楽街であり、新型コロナの影響も和らぎ、人出も戻りはじめ、需要は回復傾向にある。地価は上昇傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	５階建程度の店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 469万4,520 円 1平米 142万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 462万8,400 円 1平米 140万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 469万4,520円 1平米 142万円
前年から次年への変動率 6.3 ％
2022年	1坪 419万8,620円 1平米 127万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 462万8,400円 1平米 140万円
前年から次年への変動率 6.3 ％
2019年	1坪 419万8,620円 1平米 127万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響が落着くなかで政府の観光振興策の効果もあり、京都の観光産業は回復傾向にある。 (2)新型コロナの影響が和らぎ、経済活動正常化の進展、個人消費や観光関連の改善等緩やかに持ち直している。企業設備投資は慎重姿勢が続く。
地域要因
(1)周辺では高額な不動産取引も見られる。 (2)新型コロナ収束の兆しから、飲食等の需要は回復するものの、特に接待を伴う店舗が多く、再感染拡大懸念から、暫く地価は、下落傾向で推移する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区新橋通大和大路東入２丁目清本町３５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	110万4,539 円／平米 365万1,606 円／坪
推定価格 平米 坪	112万3,316 円／平米 371万3,683 円／坪
標準価格 平米 坪	149万1,788 円／平米 493万1,851 円／坪
査定価格 平米 坪	149万 円／平米 492万5,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	258 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区新橋通大和大路東入２丁目清本町３５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万2,727 円／平米 298万4,415 円／坪
推定価格 平米 坪	93万8,092 円／平米 310万1,332 円／坪
標準価格 平米 坪	134万5,900 円／平米 444万9,545 円／坪
査定価格 平米 坪	135万 円／平米 446万3,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｏ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区新橋通大和大路東入２丁目清本町３５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	111万7,283 円／平米 369万3,738 円／坪
推定価格 平米 坪	132万7,595 円／平米 438万9,029 円／坪
標準価格 平米 坪	140万6,351 円／平米 464万9,396 円／坪
査定価格 平米 坪	141万 円／平米 466万1,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市東山区新橋通大和大路東入２丁目清本町３５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	101万4,096 円／平米 335万2,601 円／坪
推定価格 平米 坪	102万2,209 円／平米 337万9,423 円／坪
標準価格 平米 坪	133万1,001 円／平米 440万289 円／坪
査定価格 平米 坪	133万 円／平米 439万6,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	384 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｌ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市東山区新橋通大和大路東入２丁目清本町３５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	120万7,316 円／平米 399万1,387 円／坪
推定価格 平米 坪	122万1,804 円／平米 403万9,284 円／坪
標準価格 平米 坪	144万2,508 円／平米 476万8,931 円／坪
査定価格 平米 坪	144万 円／平米 476万640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情