路線価 (2023) 京都府京都市東山区五条橋東3-406 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市東山区京都府京都市東山区五条橋東３丁目４０６番
価格時点	2023 年
駅名	清水五条駅 から 360m
路線価
1坪当たり	1坪 228万1,140 円
1平米当たり	1平米 69万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2億4,000万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 292万2,504 円 1平米 88万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2億4,100万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 294万2,340 円／坪 1平米 89万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に東山区及びその周辺の幹線道路沿いの商業地域やその背後至近の商業地域である。主な需要者は、市内外の法人、ホテル事業者やマンション業者も見られる。幹線道路に接面し、駅にも比較的近く、また、周辺には観光名所も多く需要は回復傾向にある。主な需要の中心となる価格帯は、画地規模や建物の品等によりまちまちであるため、見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は東山区及びその周辺に位置する商業地域の一帯。主な需要者は店舗運営を目論む法人であるが、マンション業者、ホテル業者等、需要は多様である。周辺に観光名所も多い幹線道路沿いの商業地域であり、国内観光客の増加や入国制限の緩和により人流が回復傾向にある中、需給は堅調さを取り戻しつつある。需要の中心となる価格帯は画地規模や建物品等などにより区々であり、見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は店舗事務所、店舗住宅等が多いが、近年の市場動向等から需要の中心はマンション目的、店舗共同住宅等の収益物件の投資目的が多い。適切な５事例より求めた比準価格の規範性は高いと判断する。一方、当地域は元本価値に見合う賃料の徴収が困難であること等から収益価格はやや低位に求められた。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であり、費用性のみならず収益性を考慮の上、価格形成が行われる傾向にある。比準価格はいずれも幹線道路沿いの商業地の事例から得られた価格であり、規範性は高い。収益価格の査定においても周辺の賃貸事例を採用しているが、想定要素も多く、相対的に規範性の程度はやや劣る。よって比準価格を重視、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	清水五条駅東方
距離	360 m
土地の状態
土地面積	82 坪 (271 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5 m
現況	店舗、倉庫兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	陶器店舗に住宅等も見られる五条坂の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観形成
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	549 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市東山区京都府京都市東山区五条橋東３丁目４０６番
標準地の範囲
東	105 m
西	70 m
南	35 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗住宅併用地。
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	35 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	５０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	沿道美観形成
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	549 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅至近で幹線道路沿いの熟成度の高い商業地域。当地域及び周辺地域においてホテルやマンション用地の需要が強い地域である。観光地にも近く、観光客やインバウンド需要の回復傾向により地価水準は上昇傾向にある。 (2)本地域は五条坂に店舗等が建ち並ぶ商業地域である。国内観光客の増加や入国制限の緩和によって人流は回復傾向にあり、徐々に賑わいを取り戻しつつある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗住宅併用地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 317万454 円 1平米 95万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 319万290 円 1平米 96万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 317万454円 1平米 95万9,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 284万3,160円 1平米 86万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 319万290円 1平米 96万5,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 284万3,160円 1平米 86万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響等に改善が見られ、市街地中心部の不動産市況は上昇傾向にある。 (2)第８波の流行など新型コロナの動向は依然として予断を許さないが、ウィズコロナへの移行も進む中、不動産市況には回復傾向がみられる。
地域要因
(1)清水五条駅近くの幹線道路沿の商業地域で、ホテル用地は低迷、一方、収益物件やマンション用地等への需要はある。その他格別の変動要因はない。 (2)国内観光客の増加や入国制限の緩和を受けて人流は回復傾向にあり、地価も堅調さを取り戻しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区五条橋東３丁目４０６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万8,600 円／平米 141万6,952 円／坪
推定価格 平米 坪	50万5,748 円／平米 167万2,003 円／坪
標準価格 平米 坪	94万8,871 円／平米 313万6,968 円／坪
査定価格 平米 坪	94万9,000 円／平米 313万7,394 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	336 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区五条橋東３丁目４０６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	79万6,548 円／平米 263万3,388 円／坪
推定価格 平米 坪	90万2,104 円／平米 298万2,356 円／坪
標準価格 平米 坪	99万6,800 円／平米 329万5,421 円／坪
査定価格 平米 坪	99万7,000 円／平米 329万6,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	348 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市東山区五条橋東３丁目４０６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万8,149 円／平米 290万3,161 円／坪
推定価格 平米 坪	89万6,609 円／平米 296万4,189 円／坪
標準価格 平米 坪	92万1,489 円／平米 304万6,443 円／坪
査定価格 平米 坪	92万1,000 円／平米 304万4,826 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	51 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市東山区五条橋東３丁目４０６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	102万5,823 円／平米 339万1,371 円／坪
推定価格 平米 坪	104万2,236 円／平米 344万5,632 円／坪
標準価格 平米 坪	95万8,819 円／平米 316万9,856 円／坪
査定価格 平米 坪	95万9,000 円／平米 317万454 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｉ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区五条橋東３丁目４０６番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万6,870 円／平米 174万1,832 円／坪
推定価格 平米 坪	58万9,509 円／平米 194万8,917 円／坪
標準価格 平米 坪	97万1,185 円／平米 321万738 円／坪
査定価格 平米 坪	97万1,000 円／平米 321万126 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情