路線価 (2023) 京都府京都市東山区四条通大和大路東入祇園町南側570-228 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市東山区京都府京都市東山区四条通大和大路東入祇園町南側５７０番２２８
価格時点	2023 年
駅名	祇園四条駅 から 770m
路線価
1坪当たり	1坪 188万4,420 円
1平米当たり	1平米 57万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	6,630万 円 (88 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 248万9,418 円 1平米 75万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	6,560万 円 (88 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 246万2,970 円／坪 1平米 74万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東山区及び隣接区の商業地域である。需要者は中小事業者及び賃貸用店舗の管理・運営を行う不動産会社が中心である。祇園地区の知名度・希少性は高く、新型コロナウイルス感染症の影響が落着きつつあることもあり、需要は回復傾向にある。取引件数は少なく、規模によりまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は、京都市東山区北部、中京区及び下京区の東部を中心とし、祇園、清水、木屋町等を中心とする商業地域と判定した。需要者は、自用の店舗等を需要する法人、物販、飲食店舗、宿泊施設等の収益物件を需要する不動産会社や投資家等が中心になるものと考えられる。観光客等、顧客の通行量が増加傾向にあり、店舗需要が回復し、商業地需要も安定している。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地６千万円台半ばとなっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は比較的繁華性の高い商業地域であり収益価格が重視されるべき地域である。しかしながら、収益価格の試算過程では多くの想定事項が介在すること及び土地価格に見合う賃料水準が必ずしも形成されていないこと等から、収益価格の信頼性は相対的にやや劣る。よって本件では実証的と認められる比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価格である。一方、近隣地域においては、収益性を重視した価格形成も認められることから、収益価格も検証手段として有効な価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	祇園四条駅南東方
距離	770 m
土地の状態
土地面積	26.6 坪 (88 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、ホテル、共同住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市東山区京都府京都市東山区四条通大和大路東入祇園町南側５７０番２２８
標準地の範囲
東	0 m
西	60 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	5.5 m
奥行き	15 m
面積	85 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	観光名所に近く、インバウンドの影響を受ける商業地域
街路	６．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	歴史遺産美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。京都観光が回復傾向にあることから、今後の地価水準は堅調に推移するものと予測する。 (2)観光名所に近い商業地域である。急速に地域を変動させる特段の要因はなく、今後も当面の間、概ね現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	５階建程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 260万5,128 円 1平米 78万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 261万8,352 円 1平米 79万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 260万5,128円 1平米 78万8,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2022年	1坪 237万3,708円 1平米 71万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 261万8,352円 1平米 79万2,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 237万3,708円 1平米 71万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響が落着くなかで政府の観光振興策の効果もあり、京都の観光産業は回復傾向にある。 (2)景気は、緩やかに持ち直しているが、海外景気の下振れが景気を下押しするリスクとなっているとともに、物価上昇等の影響に注意する必要がある。
地域要因
(1)コロナ禍の行動制限の緩和等により顧客の通行量が増加している。 (2)観光客数が回復傾向にあり、顧客の通行量増加に伴い、店舗需要が安定的に推移している。地価水準は、上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｉ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区四条通大和大路東入祇園町南側５７０番２２８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万6,870 円／平米 174万1,832 円／坪
推定価格 平米 坪	58万9,509 円／平米 194万8,917 円／坪
標準価格 平米 坪	81万1,996 円／平米 268万4,459 円／坪
査定価格 平米 坪	81万2,000 円／平米 268万4,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区四条通大和大路東入祇園町南側５７０番２２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	70万6,895 円／平米 233万6,995 円／坪
推定価格 平米 坪	78万9,600 円／平米 261万418 円／坪
標準価格 平米 坪	80万3,255 円／平米 265万5,561 円／坪
査定価格 平米 坪	80万3,000 円／平米 265万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区四条通大和大路東入祇園町南側５７０番２２８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	79万6,548 円／平米 263万3,388 円／坪
推定価格 平米 坪	90万2,104 円／平米 298万2,356 円／坪
標準価格 平米 坪	81万4,909 円／平米 269万4,089 円／坪
査定価格 平米 坪	81万5,000 円／平米 269万4,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	348 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市東山区
地域	京都府京都市東山区四条通大和大路東入祇園町南側５７０番２２８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	69万7,370 円／平米 230万5,505 円／坪
推定価格 平米 坪	69万1,895 円／平米 228万7,405 円／坪
標準価格 平米 坪	89万6,237 円／平米 296万2,960 円／坪
査定価格 平米 坪	89万6,000 円／平米 296万2,176 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｊ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市左京区
地域	京都府京都市東山区四条通大和大路東入祇園町南側５７０番２２８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万4,119 円／平米 173万2,737 円／坪
推定価格 平米 坪	54万698 円／平米 178万7,548 円／坪
標準価格 平米 坪	72万2,858 円／平米 238万9,769 円／坪
査定価格 平米 坪	72万3,000 円／平米 239万238 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情