路線価 (2023) 京都府京都市下京区西洞院通正面下る鍛冶屋町446-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市下京区京都府京都市下京区西洞院通正面下る鍛冶屋町４４６番１
価格時点	2023 年
駅名	京都駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 158万6,880 円
1平米当たり	1平米 48万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	6,900万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 198万3,600 円 1平米 60万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	6,920万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 199万212 円／坪 1平米 60万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね京都市下京区の普通商業地域が存する圏域。有力寺院に近いことから以前は仏具を製造・販売する事業者を主とするが、コロナ禍以前はホテル、ゲストハウス等の進出も目立った。需要者は同一需給圏内の事業者を中心に全国の事業者に及ぶ。一方、供給は近時はほとんどなく、取引もあまり見られない。このため需給動向は強含みで推移している。市場の中心価格帯は、画地規模の多様性等から明確な価格帯が見出せない。 (2) 同一需給圏の範囲は、下京区を中心とした（準）幹線道路背後の既成商業地域一帯である。需要者の属性は、店舗の経営を目論む企業のほか、規模によってはマンションデベロッパー等も含まれる。需給動向としては、京都駅に近いものの、宿泊施設の需要が戻っておらず、現時点の需給動向としてはやや厳しい状況にある。取得者の業種・業態、規模等によりばらつきが見られるため、取引の中心となる価格帯については見い出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方収益価格については、テナントビルも多く一定の収益は見込めるものの、賃料水準、契約内容の把握等が困難であるため比準価格に比較して規範性がやや弱い。また、価格形成も周辺の取引価格を指標としてなされる傾向が強いことから、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、類似標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は収益性を反映した価格であり、近隣地域は収益性が重視される商業地域に存する。しかしながら、当該地域においては、直ちに収益性が価格に反映される状況にはなく、店舗及びマンション建設等、将来的な収益性の高まりが期待されるにとどまる。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	京都駅北西方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等の中に住宅が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市下京区京都府京都市下京区西洞院通正面下る鍛冶屋町４４６番１
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼住宅の敷地。
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	17 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	歴史遺産美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)訪日外国人対象の店舗、ホテル敷地需要が地価上昇を牽引してきたが、コロナ禍による宿泊客減少で休業する施設も多く、供給過剰感もあってホテル進出も見合わせる動きがある。このため今後の地価動向は不透明である。 (2)当該地域は、中低層の店舗、事務所を中心に、一般住宅も見られる幹線道路背後の商業地域である。近隣地域に大きな変動要因は見られないが、円安・物価高及び観光産業の回復が市況に与える影響に注視する必要がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼住宅の敷地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 204万3,108 円 1平米 61万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 204万6,414 円 1平米 61万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 204万3,108円 1平米 61万8,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 197万3,682円 1平米 59万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 204万6,414円 1平米 61万9,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 197万3,682円 1平米 59万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的な資源高や金利上昇、円安により日本国内で輸入材を中心に原材料が高騰しており、企業業績、家計への影響が懸念されている。 (2)企業収益は、足踏みしている。新型コロナの影響は縮小傾向にあるが、物価上昇、金融資本市場の変動等、先行きに対する不透明感は依然拭えない。
地域要因
(1)コロナ禍により外国人宿泊客が消滅したが、受け入れ再開によりホテル需要も回復しつつあり、期待感から地価も反転している。 (2)新型コロナの影響が後を引き、京都駅周辺における旺盛な宿泊施設需要も戻っていないことから、地価は微増に留まっている。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｅ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市下京区西洞院通正面下る鍛冶屋町４４６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万1,938 円／平米 136万1,867 円／坪
推定価格 平米 坪	41万3,586 円／平米 136万7,315 円／坪
標準価格 平米 坪	62万7,596 円／平米 207万4,832 円／坪
査定価格 平米 坪	62万8,000 円／平米 207万6,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｏ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市中京区
地域	京都府京都市下京区西洞院通正面下る鍛冶屋町４４６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	67万5,880 円／平米 223万4,459 円／坪
推定価格 平米 坪	67万9,935 円／平米 224万7,865 円／坪
標準価格 平米 坪	63万737 円／平米 208万5,217 円／坪
査定価格 平米 坪	63万1,000 円／平米 208万6,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧市街地美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｉ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市下京区西洞院通正面下る鍛冶屋町４４６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万9,235 円／平米 141万9,051 円／坪
推定価格 平米 坪	57万5,747 円／平米 190万3,420 円／坪
標準価格 平米 坪	58万6,300 円／平米 193万8,308 円／坪
査定価格 平米 坪	58万6,000 円／平米 193万7,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｏ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市下京区西洞院通正面下る鍛冶屋町４４６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万7,250 円／平米 131万3,309 円／坪
推定価格 平米 坪	39万9,634 円／平米 132万1,190 円／坪
標準価格 平米 坪	62万8,355 円／平米 207万7,342 円／坪
査定価格 平米 坪	62万8,000 円／平米 207万6,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	市街地美観形成
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｒ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市下京区西洞院通正面下る鍛冶屋町４４６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	92万3,338 円／平米 305万2,555 円／坪
推定価格 平米 坪	92万7,031 円／平米 306万4,764 円／坪
標準価格 平米 坪	108万4,247 円／平米 358万4,521 円／坪
査定価格 平米 坪	108万 円／平米 357万480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	市街地美観形成
特別な事情