路線価 (2023) 京都府京都市下京区間之町通花屋町下る天神町408-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市下京区京都府京都市下京区間之町通花屋町下る天神町４０８番１外
価格時点	2023 年
駅名	五条駅 から 370m
路線価
1坪当たり	1坪 119万160 円
1平米当たり	1平米 36万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	8,670万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 140万5,050 円 1平米 42万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	8,670万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 140万5,050 円／坪 1平米 42万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、下京区を中心とする近隣商業地域の圏域。需要者の中心は、地縁性のある中小規模事業者である。従来は住宅利用も多く見られる住商混在地域であったが、京都市中心部に近く、商業利用の比率が高まりつつある。画地規模はまちまちであり、中心となる価格帯は見出しがたい。 (2) 同一需給圏は下京区を中心とする、幹線道路背後の近隣商業地域の一帯。主な需要者は事務所や店舗併用住宅等としての利用を目論む地元法人・個人事業者が中心である。京都市内中心部にほど近い利便性の良好な地域であり、国内観光客の増加や入国制限の緩和により人流が回復傾向にある中、需給は堅調さを取り戻しつつある。画地規模は区々であり、中心となる価格帯の把握は困難であるが、６０坪程度の土地であれば８千万程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　上記の通り、収益価格は、比準価格に比してやや低位に求められた。当地域は、収益物件も所在するが、自用目的の物件が主体の商業地域であることを考慮し、比準価格を重視しつつ、収益価格も斟酌し、かつ代表標準地価格との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は店舗、事務所のほか共同住宅等もみられる商業地域であり、費用性のみならず収益性を考慮の上、価格形成が行われる傾向にある。比準価格はいずれも下京区内の幹線道路背後の商業地の事例から得られた価格であり、規範性は高い。一方、収益価格の査定においては想定要素が多く、相対的に規範性の程度はやや劣る。よって比準価格を重視、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	五条駅南東方
距離	370 m
土地の状態
土地面積	61.7 坪 (204 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5.5 m
現況	店舗、作業場兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模店舗、事務所、住宅が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市下京区京都府京都市下京区間之町通花屋町下る天神町４０８番１外
標準地の範囲
東	35 m
西	30 m
南	65 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	30 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	歴史遺産美観
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　古くから住商混在の近隣商業地域であったが、京都市中心部に近く、宿泊施設等への建替えもあり、商業的利用の比率が高まりつつあるものと認められる。 (2)本地域は店舗、事務所、住宅等が混在する商業地域である。国内観光客の増加や入国制限の緩和によって人流は回復傾向にあり、徐々に賑わいを取り戻しつつある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 147万1,170 円 1平米 44万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 144万8,028 円 1平米 43万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 147万1,170円 1平米 44万5,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 137万1,990円 1平米 41万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 144万8,028円 1平米 43万8,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 137万1,990円 1平米 41万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　コロナ禍による経済活動停滞から、徐々に正常化する方向にあるが、変異型ウィルスによる感染再拡大等の懸念要因もある。 (2)第８波の流行など新型コロナの動向は依然として予断を許さないが、ウィズコロナへの移行も進む中、不動産市況には回復傾向がみられる。
地域要因
(1)　宿泊施設等の商業利用の比率が高まりつつある。 (2)利便性の良好な地域であり、多様な需要が認められることから、地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｅ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市下京区間之町通花屋町下る天神町４０８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万1,938 円／平米 136万1,867 円／坪
推定価格 平米 坪	41万3,586 円／平米 136万7,315 円／坪
標準価格 平米 坪	43万5,354 円／平米 143万9,280 円／坪
査定価格 平米 坪	43万5,000 円／平米 143万8,110 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｉ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市下京区間之町通花屋町下る天神町４０８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万2,836 円／平米 123万2,596 円／坪
推定価格 平米 坪	37万5,073 円／平米 123万9,991 円／坪
標準価格 平米 坪	43万4,112 円／平米 143万5,174 円／坪
査定価格 平米 坪	43万4,000 円／平米 143万4,804 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｍ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市下京区間之町通花屋町下る天神町４０８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万9,251 円／平米 165万524 円／坪
推定価格 平米 坪	50万1,747 円／平米 165万8,776 円／坪
標準価格 平米 坪	45万3,659 円／平米 149万9,797 円／坪
査定価格 平米 坪	45万4,000 円／平米 150万924 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	246 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	岸辺美観
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市下京区間之町通花屋町下る天神町４０８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	88万3,392 円／平米 292万494 円／坪
推定価格 平米 坪	88万6,926 円／平米 293万2,177 円／坪
標準価格 平米 坪	68万9,142 円／平米 227万8,303 円／坪
査定価格 平米 坪	68万9,000 円／平米 227万7,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	歴史遺産美観
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１Ｏ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市下京区
地域	京都府京都市下京区間之町通花屋町下る天神町４０８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万7,250 円／平米 131万3,309 円／坪
推定価格 平米 坪	39万9,634 円／平米 132万1,190 円／坪
標準価格 平米 坪	45万4,646 円／平米 150万3,060 円／坪
査定価格 平米 坪	45万5,000 円／平米 150万4,230 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	市街地美観形成
特別な事情