路線価 (2023) 京都府京都市右京区鳴滝川西町33-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市右京区京都府京都市右京区鳴滝川西町３３番１１
価格時点	2023 年
駅名	宇多野駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,960万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万9,370 円 1平米 14万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,960万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万9,370 円／坪 1平米 14万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね京都市右京区を中心とし、ＪＲ山陰本線以北の各駅周辺に形成される住宅地域である。需要者は、同圏域に地縁性を有する個人が中心である。中規模一般住宅が建ち並ぶ古くからの既成住宅地域であるが、周辺は土砂災害防止法に基づく指定区域も多く、京都市内において辺縁部に位置しており、不動産需要は概ね横ばいである。土地は４０坪程度で２，０００万円前後、中古住宅で２，０００～２，５００万円程度を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏の範囲は、京福北野線やＪＲ山陰本線沿線の右京区市街地内に存する一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域等である。想定される需要者の中心は、地縁的選好性を有する一次取得者である。当地域内においては、立地の選好性はやや低位であるが、一定の需要が認められ、地価は横ばい傾向である。市場の中心価格帯は、地域の標準的な規模の土地で、２０００万円前後程度、新築戸建住宅は３５００万円前後程度である。なお、新型コロナの影響は見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺に賃貸物件は少なく、特に居住の快適性が重視される自己利用目的の取引が中心である。対象標準地は指定容積率が低く、経済合理的な賃貸想定が困難なため、収益還元法は適用していない。したがって、市場性を反映した多数の取引事例より求めた信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、自用の戸建住宅が建ち並び、収益性よりもむしろ、居住の利便性・快適性が重視される地域であることから、収益還元法は適用せず、代表標準地との検討を踏まえて、信頼性のある取引事例より求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宇多野駅北西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市右京区京都府京都市右京区鳴滝川西町３３番１１
標準地の範囲
東	40 m
西	120 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	14.5 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	背後で河川に接面する範囲は二方路地に準じ、建蔽率緩和の要件を満たす
街路	基準方位　北、５．５ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないものの、周辺は土砂災害防止法に基づく指定区域も多く、今後も地価は概ね横ばいないしは緩やかな下落基調と予測される。 (2)中規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。立地の選好性はやや低位であるが、一定の需要が認められ、地価は横ばい基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万9,370 円 1平米 14万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 47万9,370 円 1平米 14万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)京滋の景気は、長引くコロナ禍の影響が和らぐ中、徐々に個人消費及び観光と持ち直しており、緩やかに改善していくとみられる。 (2)右京区の総人口は微減、世帯数ば微増傾向、新設住宅着工件数は直近ではやや減少傾向にある。宅地の需給バランスは概ね保たれている。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はないものの、周辺地域では小規模開発がみられ、一定の需要は認められる。 (2)中規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市右京区
地域	京都府京都市右京区鳴滝川西町３３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,179 円／平米 48万9,880 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,353 円／平米 51万291 円／坪
標準価格 平米 坪	14万2,655 円／平米 47万1,617 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市右京区
地域	京都府京都市右京区鳴滝川西町３３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万774 円／平米 56万4,579 円／坪
推定価格 平米 坪	17万774 円／平米 56万4,579 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,216 円／平米 48万84 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	風致地区２種
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市右京区
地域	京都府京都市右京区鳴滝川西町３３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,810 円／平米 64万7,348 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,871 円／平米 64万938 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,113 円／平米 47万9,744 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市右京区
地域	京都府京都市右京区鳴滝川西町３３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,437 円／平米 62万6,279 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,983 円／平米 64万1,308 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,968 円／平米 45万6,122 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情